Immobilienfinanzierungs­rechner – Nebenkosten, Zinsen & Rate einfach berechnen

Dieser Rechner ist speziell für den deutschen Markt optimiert und berücksichtigt Bundesländer-spezifische Grunderwerbsteuer sowie Sonderfälle wie den Kauf von Eltern/Großeltern.

• Sofort-Ergebnis: Annuität (Monatsrate), LTV, Restschuld nach Zinsbindung
• Regionale Nebenkosten: Maklerprovision, Notar- & Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer
• Intelligente Zins-Option: „Sollzins automatisch ermitteln” via LTV & Zinsbindung - oder manuell eingeben
• Transparenz: Alle Zwischenschritte und Beträge separat ausgewiesen

Hinweis: Diese Berechnung ist ein Beispiel und ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung. Zinssätze, Gebühren und steuerliche Regelungen können sich ändern oder abweichen.

So funktioniert der Rechner

1. Wählen Sie Bundesland und ggf. den Schalter Kauf von Eltern/Großeltern.
2. Tragen Sie Kaufpreis und Eigenkapital ein.
3. Passen Sie Maklerprovision und Notar- & Grundbuchkosten (in %) an.
4. Wählen Sie die Zinsbindung (z. B. 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre).
5. Aktivieren Sie Sollzins automatisch ermitteln oder geben Sie einen manuellen Sollzins an.
6. Optional können Sie die anfängliche Tilgung in % ändern.

Ergebnisausgabe im Überblick

• Nebenkosten (detailliert: Makler, Notar/Grundbuch, Grunderwerbsteuer)
• Nettodarlehensbetrag (Kaufpreis - Eigenkapital + Nebenkosten)
• LTV (Beleihungsauslauf) als Verhältnis von Darlehen zu Kaufpreis
• Monatliche Rate (Annuität aus Sollzins + Tilgung)
• Restschuld nach Zinsbindung zur Planung der Anschlussfinanzierung

Erklärung der Eingabefelder

Bundesland

Wählen Sie das Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet. Der Rechner nutzt die landesspezifische Grunderwerbsteuer (GrESt) für die Nebenkostenkalkulation.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Übersicht der landesspezifischen Grunderwerbsteuer-Sätze (GrESt) in Deutschland. Die Sätze beeinflussen die Nebenkosten Ihres Immobilienkaufs und werden im Rechner automatisch berücksichtigt.

Kauf von Eltern/Großeltern

Aktivieren Sie diese Option, wenn die Immobilie von direkten Verwandten (Eltern/Großeltern) erworben wird. In vielen Konstellationen fällt dann keine Grunderwerbsteuer an; der Rechner setzt die GrESt in diesem Fall auf 0 %.

Kaufpreis (€)

Der Kaufpreis der Immobilie. Er bildet die Basis für die Nebenkosten (prozentuale Sätze) und die Ermittlung des Nettodarlehens.

Eigenkapital (€)

Ihr Eigenkapital reduziert den benötigten Darlehensbetrag. Zusammen mit den Nebenkosten entsteht der Finanzierungsbedarf, aus dem Rate und LTV berechnet werden.

Maklerprovision (%)

Tragen Sie die Maklercourtage ein. Der Rechner weist die Maklerprovision als Teil der Nebenkosten gesondert aus.

Notar- & Grundbuchkosten (%)

Schätzung der Notar- und Grundbuchgebühren in % vom Kaufpreis (üblich ca. 1,5 %-2,0 %). Dieser Posten wird separat in den Nebenkosten gezeigt.

Zinsbindung

Wählen Sie die gewünschte Sollzinsbindung (z. B. 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre). Sie beeinflusst die Zinsabschätzung bei automatischer Ermittlung und bestimmt die Restschuld-Berechnung zum Bindungsende.

Anfängliche Tilgung (%)

Die Tilgung zu Beginn in Prozent pro Jahr. Die monatliche Annuität ergibt sich aus Sollzinssatz + Tilgung bezogen auf den Nettodarlehensbetrag.

Sollzins automatisch ermitteln

Ist die Option aktiv, schätzt der Rechner den Sollzins anhand des Beleihungsauslaufs (LTV) und der gewählten Zinsbindung. Alternativ können Sie die Option deaktivieren und einen manuellen Zinssatz eintragen.

Ausgabe der Nebenkosten (im Detail)

Maklerprovision

Maklerprovision (gesamt) = Kaufpreis × Provisionssatz (inkl. MwSt.).
Bei Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher wird die Provision gemäß §§ 656c, 656d BGB in der Regel 50:50 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In anderen Konstellationen kann die Verteilung abweichen (frei verhandelbar).

Notar- und Grundbuchkosten

Notar- & Grundbuchkosten = Kaufpreis × angesetzter Prozentsatz. Enthält Beurkundung, Eintragungen und Gebühren rund um den Eigentumsübergang.

Grunderwerbsteuer

GrESt = Kaufpreis × landesspezifischer Steuersatz. Bei Kauf von Eltern/Großeltern kann die GrESt i. d. R. entfallen und wird auf 0 % gesetzt.

Wie werden Rate & Restschuld berechnet?

• Nettodarlehen = Kaufpreis − Eigenkapital + Nebenkosten
• Annuität (Jahr) = Nettodarlehen × (Sollzins p. a. + Tilgung p. a.)
• Monatsrate = Annuität (Jahr) ÷ 12
• Restschuld nach Zinsbindung: Entwicklung des Darlehens über die Anzahl der Bindungsjahre unter Annahme eines Annuitätendarlehens

Tipp: Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller, erhöht aber die Monatsrate. Längere Zinsbindungen bieten Planungssicherheit, können aber zu leicht höheren Zinsen führen.

Warum unterscheidet der Rechner nach Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Dadurch ändern sich die Nebenkosten und damit der effektive Finanzierungsbedarf.

Was bedeutet „Sollzins automatisch ermitteln”?

Der Rechner nutzt eine Heuristik, die den Zins aus LTV und Zinsbindung ableitet. Sie erhalten so schnell eine realistische Orientierung, können aber jederzeit auf manuelle Eingabe umschalten.

Wird die tatsächliche Bankkondition exakt getroffen?

Nein. Die Ergebnisse dienen der Vorabschätzung. Individuelle Angebote können aufgrund von Bonität, Objektlage, Beleihungswert, Fördermitteln u. v. m. abweichen.

Fazit: Mit diesem Immobilienfinanzierungsrechner erhalten Sie eine fundierte, transparente und schnelle Erstkalkulation – ideal zur Budgetplanung, Vergleich von Szenarien und Vorbereitung auf Gespräche mit Banken oder Finanzierungsvermittlern.