Eine Verschiebung, kein Tsunami
Rund ein Drittel aller Wohnimmobilien in Deutschland gehört den geburtenstarken Jahrgängen von Mitte der 1950er bis Ende der 1960er Jahre, das entspricht Branchenberechnungen zufolge etwa 4,8 Millionen selbstgenutzten Häusern und Wohnungen. In den kommenden 15 bis 25 Jahren wechseln diese Objekte den Besitzer, durch Verkauf, Übergabe oder Erbfall. Branchenintern hat sich dafür das Schlagwort vom „Silver Tsunami" etabliert.
Die Forschung zeichnet ein deutlich nüchterneres Bild. Ältere Eigentümer bleiben lange in den eigenen vier Wänden: 63 Prozent der über 60-Jährigen wollen laut einer Allianz-Umfrage auf keinen Fall ausziehen, und die jährliche Umzugsquote von Rentnern mit Wohneigentum liegt bei nur rund 1,5 Prozent. Viele Objekte werden zudem familienintern übernommen und erreichen den offenen Markt nie. Das Angebot kommt also über zwei Jahrzehnte verteilt, nicht als Flut. Auch das Institut der deutschen Wirtschaft nennt den Tsunami-Begriff deshalb irreführend.
Was die Alterung mit den Preisen macht
Die gründlichste deutsche Untersuchung stammt vom RWI Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung: Zwischen 2008 und 2020 hat die Bevölkerungsalterung die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um rund 12 Prozent gedämpft, bei Häusern um rund 7 Prozent, jeweils relativ zum sonstigen Preistrend. Die Projektion bis 2050 erwartet eine Dämpfung, keinen Absturz. Trotz dieses Effekts sind die Preise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, denn die Alterung ist nur einer von mehreren Preisfaktoren neben Einkommen, Zinsen, Bautätigkeit und Zuwanderung.
Die Landkarte teilt sich
Die eigentliche Nachricht des Generationenwechsels ist regional. Baden-Württemberg und Bayern wachsen laut Bertelsmann-Bevölkerungsvorausberechnung bis 2040 um mehr als 4 Prozent, Sachsen-Anhalt verliert über 12 Prozent seiner Einwohner. Die Preisprognosen von IW Köln und Postbank Wohnatlas erwarten bis 2035 steigende Werte in den Metropolen, ihrem Umland und weiten Teilen Süddeutschlands, aber real sinkende Preise in rund 40 Prozent der Landkreise, vor allem in peripheren Lagen. Der Wohnort entscheidet in den kommenden Jahren stärker über den Wert einer Immobilie als die bundesweite Marktstimmung.
Der zweite Werthebel: Energie
Viele Boomer-Häuser stammen aus den 1960er bis 1980er Jahren und sind energetisch nicht auf heutigem Stand. Der Markt preist das präzise ein: Zwischen bester und schlechtester Energieklasse liegen im Schnitt bis zu 28 Prozent Preisunterschied, wie Analysen von JLL, immowelt und Deutsche Bank Immobilien zeigen. Die gute Nachricht für Verkäufer: Der Abschlag ist oft größer als die tatsächliche Sanierung teuer wäre, weil Käufer bei offenen Fragen vorsichtig kalkulieren. Wer den energetischen Zustand professionell erfassen, erklären und belegen lässt, verwandelt ein diffuses Risiko in eine kalkulierbare Zahl und verteidigt so seinen Preis.
Was heißt das für den Verkaufszeitpunkt?
Der Markt hat sich nach der Korrektur von 2022/23 erholt: Die Zahl der Kauffälle stieg 2025 zweistellig, Ein- und Zweifamilienhäuser notieren über dem Vorkrisenniveau, und die Käuferseite hat sich an das Zinsniveau angepasst. Der demografische Angebotsdruck wächst dagegen erst ab den 2030er Jahren spürbar. Für Eigentümer in schrumpfenden Regionen gilt deshalb: Heute gibt es mehr Interessenten als in zehn Jahren. In Wachstumsregionen arbeitet die Zeit dagegen eher für Sie, dort entscheidet vor allem der Zustand des Objekts.
Der beste Verkaufszeitpunkt ist am Ende selten ein Marktdatum. Es ist der Moment, in dem Ihre Lebensplanung, Ihre Region und die Vorbereitung Ihres Objekts zusammenpassen. Zwei dieser drei Faktoren können Sie steuern.
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