Immobilienbewertung in München: realistisch statt geschätzt

Kein deutscher Immobilienmarkt ist so hochpreisig und zugleich so kleinteilig wie München. Zwischen einer Altbauwohnung im Lehel und einem vergleichbar großen Objekt in Ramersdorf liegen erhebliche Wertunterschiede, und selbst innerhalb eines Viertels entscheiden Straßenzug, Isarnähe oder der Blick ins Grüne über den erzielbaren Preis. Eine seriöse Immobilienbewertung in München muss diese Mikrolagen kennen, sonst produziert sie nur Zahlen ohne Aussagekraft. Grundlage jeder ernsthaften Bewertung ist der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr aktuell erzielbar wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Warum Online-Rechner nicht ausreichen

Automatische Bewertungstools rechnen mit Durchschnitten aus Angebotsdaten. Sie kennen weder den Zustand Ihres Objekts noch die Energieeffizienz, weder die Lärmsituation an der Straße noch die tatsächliche Nachfrage in Ihrer konkreten Lage. Angebotspreise sind zudem keine Kaufpreise: Was im Portal steht, ist eine Wunschvorstellung, nicht das Ergebnis einer Verhandlung. In einem Markt, in dem der Herzogpark und Moosach in derselben Statistik landen, sind solche Durchschnitte als Orientierung zu grob und als Verhandlungsgrundlage ungeeignet. Bei Münchner Objektwerten summiert sich schon eine kleine prozentuale Fehleinschätzung zu einem spürbaren Betrag.

So bewerten wir

• Vergleichswertverfahren für Wohnungen und Häuser: reale Transaktionen und aktuelle Nachfrage in der Mikrolage
• Ertragswertverfahren für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser: Mieten, Bewirtschaftung, Restnutzungsdauer
• Sachwertverfahren als Kontrolle, besonders bei Einfamilienhäusern mit großem Grundstücksanteil, wie sie in Pasing oder im Umland häufig sind

Dazu kommt unsere Besonderheit: Als Energieeffizienz-Experten fließt der energetische Zustand fachlich fundiert in die Bewertung ein, vom Energieausweis über den Zustand von Heizung, Fenstern und Dämmung bis zu absehbaren Anforderungen an den Bestand. Genau dieser Punkt entscheidet in Verhandlungen heute über erhebliche Beträge, und kaum ein Bewertungstool kann ihn seriös abbilden.

Münchner Besonderheiten prüfen wir gleich mit: Erbbaurechte, die den Wert gegenüber Volleigentum deutlich verändern, Denkmalschutz bei Altbauten, Erhaltungssatzungen in innerstädtischen Vierteln und die Frage, ob eine vermietete Wohnung mit laufendem Mietvertrag oder bezugsfrei bewertet wird. Jeder dieser Punkte kann das Ergebnis spürbar verschieben, und jeder wird von pauschalen Schätzungen ignoriert.

So läuft die Bewertung ab

Am Anfang steht ein Gespräch über Ihr Objekt und Ihren Anlass, dazu die vorhandenen Unterlagen. Es folgt ein Ortstermin, bei dem wir Zustand, Ausstattung und Mikrolage aufnehmen. Anschließend werten wir Vergleichsdaten aus und ordnen das Ergebnis schriftlich ein: nachvollziehbar begründet, mit einer klaren Empfehlung für die Preisstrategie. Typische Anlässe sind ein geplanter Verkauf, eine Erbschaft, eine Scheidung, der Nachweis gegenüber dem Finanzamt bei pauschalen Wertansätzen oder schlicht die Frage, ob Sie halten, vermieten oder verkaufen sollten. Je nach Anlass fällt die Aufbereitung unterschiedlich aus: Für eine Verkaufsentscheidung genügt eine fundierte Markteinschätzung, für Auseinandersetzungen unter Erben oder die Vorlage bei Behörden empfehlen wir eine ausführlichere Dokumentation. Beides besprechen wir vorab, damit Sie genau das bekommen, was Ihr Anlass erfordert.

Ihr Immobilienmakler für München sagt Ihnen fundiert, was Ihre Immobilie heute wert ist und woran es liegt.