Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht

Der Begriff Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht bezeichnet die systematische Bestimmung des Verkehrswertes einer Eigentumswohnung, bei der zusätzlich bestehende Sondernutzungsrechte wertrelevant berücksichtigt werden. Unter Sondernutzungsrechten versteht man exklusive Nutzungsbefugnisse an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums, etwa an Gartenflächen, Stellplätzen oder Terrassen, die rechtlich dem Wohnungseigentümer nicht als Sondereigentum gehören, ihm aber allein zur Nutzung zugewiesen sind. Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht verlangt daher eine rechtlich und wirtschaftlich fundierte Analyse der Wohnung, des gesamten Gebäudeensembles sowie der konkreten Ausgestaltung und Nutzbarkeit des jeweiligen Sondernutzungsrechts.

Begriffsbestimmung und rechtliche Einordnung

Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht ist ein Teilbereich der Immobilienbewertung und steht im Kontext des Wohnungseigentumsrechts. Wohnungseigentum setzt sich aus dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zusammen. Sondernutzungsrechte bilden eine besondere Kategorie, da sie keine eigenständigen Eigentumsrechte begründen, sondern dem jeweiligen Wohnungseigentümer ein ausschließliches Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums einräumen. Diese Konstellation führt dazu, dass bei der Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht sowohl die rechtliche Qualität als auch der wirtschaftliche Nutzen der Sondernutzungsrechte präzise zu würdigen sind.

Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum

Wohnungseigentum besteht aus mehreren Komponenten, die in der Bewertung gesondert betrachtet und anschließend zu einem Gesamtwert zusammengeführt werden. Das Sondereigentum umfasst insbesondere die Räume der Wohnung sowie gegebenenfalls weitere zugeordnete Räume wie Keller oder Abstellräume, soweit sie als Sondereigentum im Grundbuch ausgewiesen sind. Das Gemeinschaftseigentum umfasst tragende Bauteile, Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen und alle Flächen, die nicht als Sondereigentum oder Teileigentum ausgewiesen sind. Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht setzt voraus, dass diese Abgrenzung klar nachvollzogen wird, um den Beitrag des Sondernutzungsrechts zum Gesamtwert sachgerecht zu bestimmen.

Sondernutzungsrechte im Wohnungseigentumsrecht

Sondernutzungsrechte werden regelmäßig in der Teilungserklärung oder in einer gesonderten Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet. Sie können sich auf unterschiedliche Flächen beziehen, etwa auf Gartenbereiche, Kfz Stellplätze, Terrassen, Dachterrassen oder bestimmte Abstellflächen. Diese Rechte gewähren dem berechtigten Eigentümer eine ausschließliche Nutzung, während die übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausgeschlossen sind. In der Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht ist zu prüfen, in welcher Form das Sondernutzungsrecht begründet wurde, ob es grundbuchlich gesichert ist und ob es dauerhaft oder nur befristet eingeräumt wurde. Die rechtliche Ausgestaltung beeinflusst maßgeblich die Wertrelevanz, da ein dauerhaft gesichertes Sondernutzungsrecht in der Regel einen höheren wirtschaftlichen Nutzen bietet als ein lediglich schuldrechtlich vereinbartes Nutzungsrecht.

Ziele und Anwendungsbereiche der Wertermittlung

Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht dient unterschiedlichen Zwecken, die von der Kaufpreisfindung bis zur steuerlichen Bewertung reichen. In allen Fällen ist eine nachvollziehbare, transparente und objektiv begründete Ermittlung des Verkehrswertes erforderlich, um wirtschaftliche Entscheidungen abzusichern und rechtliche Anforderungen zu erfüllen.

Typische Anlässe für die Wertermittlung

• Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen mit zugeordneten Gartenflächen oder Stellplätzen
• Finanzierung und Beleihung durch Kreditinstitute, die den Beleihungswert ermitteln müssen
• Scheidung und Vermögensauseinandersetzung, bei der der Wert von Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrechten zu verteilen ist
• Erbauseinandersetzung und Pflichtteilsberechnung, bei denen der Verkehrswert eine zentrale Rolle spielt
• Steuerliche Bewertungen, insbesondere für Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer oder Grundsteuer
• Bilanzierung in Unternehmensabschlüssen, wenn Wohnungseigentum zum Betriebsvermögen gehört

In all diesen Situationen bildet die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht die Grundlage für ausgewogene Entscheidungen und faire Verteilungen. Fehlerhafte oder unvollständige Bewertungen können zu wirtschaftlichen Nachteilen, rechtlichen Auseinandersetzungen und steuerlichen Risiken führen.

Rechtsgrundlagen und normative Bezüge

Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht stützt sich auf mehrere rechtliche und fachliche Grundlagen. Dazu gehören wohnungseigentumsrechtliche Vorschriften, öffentlich rechtliche Rahmenbedingungen sowie anerkannte Bewertungsstandards, die in Gutachten, Verkehrswertberichten und Beleihungswertermittlungen herangezogen werden.

Wohnungseigentumsrechtliche Grundlagen

Die rechtliche Struktur des Wohnungseigentums und der Sondernutzungsrechte ergibt sich aus den einschlägigen gesetzlichen Regelungen und der jeweiligen Teilungserklärung. Für die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht sind insbesondere folgende Aspekte zu berücksichtigen:

• Inhalt und Ausgestaltung der Teilungserklärung
• Zuordnung der Miteigentumsanteile und Sondereigentumseinheiten
• Begründung, Umfang und Dauer der Sondernutzungsrechte
• Regelungen zur Kostentragung für Flächen mit Sondernutzungsrecht
• Beschlusslage der Eigentümerversammlung zu baulichen Veränderungen

Diese Faktoren beeinflussen die Nutzbarkeit der Wohnung und der Sondernutzungsflächen sowie die laufenden Kosten, was sich unmittelbar auf die Wertermittlung auswirkt.

Öffentlich rechtliche Rahmenbedingungen

Neben dem Wohnungseigentumsrecht spielen öffentlich rechtliche Vorschriften eine Rolle. Dazu zählen insbesondere Bauordnungsrecht, Baunutzungsverordnung, Denkmalschutzrecht und gegebenenfalls Erhaltungssatzungen. Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht berücksichtigt, ob bauliche Erweiterungen, Nutzungsänderungen oder Aufwertungen der Sondernutzungsflächen möglich sind. Beispielsweise kann die Möglichkeit, auf einer Dachterrasse eine zusätzliche Wohnfläche zu schaffen, den Wert deutlich steigern, während strenge bauordnungsrechtliche Beschränkungen den Wertzuwachs begrenzen können.

Bewertungsrechtliche Standards

Für die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht werden anerkannte Bewertungsverfahren herangezogen. Diese orientieren sich an einschlägigen Normen und fachlichen Standards. Wesentliche Grundsätze sind:

• Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Bewertungsmethodik
• Marktorientierung anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise
• Beachtung des Grundsatzes der wirtschaftlichen Betrachtungsweise
• Abgrenzung zwischen Verkehrswert und Beleihungswert

Die Auswahl des konkreten Verfahrens hängt von der Art der Wohnung, ihrer Nutzung und der Marktsituation ab. In der Regel kommen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zur Anwendung, teilweise in Kombination.

Bewertungsrelevante Merkmale

Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht berücksichtigt eine Vielzahl von Merkmalen, die sich sowohl auf die Wohnung selbst als auch auf die Sondernutzungsflächen beziehen. Diese Merkmale werden in ihrer Gesamtheit analysiert, gewichtet und in einen marktkonformen Verkehrswert überführt.

Objektbezogene Merkmale der Wohnung

• Lage innerhalb der Stadt, des Stadtteils und des Quartiers
• Größe und Zuschnitt der Wohnfläche
• Baujahr und Bauqualität des Gebäudes
• Ausstattungsstandard der Wohnung, etwa Bodenbeläge, Bäder, Einbauküche
• Modernisierungszustand und energetische Qualität
• Erschließung durch Aufzug, Stellplätze und Infrastruktur

Diese Faktoren sind für jede Wohnungsbewertung relevant und bilden die Grundlage, auf der die spezifische Betrachtung der Sondernutzungsrechte aufsetzt.

Merkmale der Sondernutzungsrechte

Die Besonderheit der Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht liegt in der detaillierten Würdigung der Sondernutzungsflächen. Bewertungsrelevante Eigenschaften sind unter anderem:

• Art der Fläche wie Garten, Stellplatz, Terrasse, Dachterrasse oder Hofbereich
• Größe und Zuschnitt der Sondernutzungsfläche
• Lagequalität der Fläche, zum Beispiel Ausrichtung, Besonnung, Lärmbelastung
• Zugänglichkeit direkt von der Wohnung oder nur über Gemeinschaftsflächen
• Gestaltung und Bepflanzung bei Gartenflächen
• Belag und Ausbauzustand bei Stellplätzen oder Terrassen
• Nutzungsbeschränkungen aufgrund von Hausordnung oder öffentlich rechtlichen Vorgaben

Je attraktiver und nutzbarer die Sondernutzungsfläche ist, desto höher fällt in der Regel ihr Beitrag zum Gesamtwert aus. Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht übersetzt diese qualitativen Merkmale in quantifizierbare Wertansätze.

Bewertungsmethoden und praktische Umsetzung

In der Praxis kommen bei der Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht unterschiedliche Methoden zur Anwendung. Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach der Marktgängigkeit des Objekts, der Datenlage und dem Bewertungsanlass. Häufig werden mehrere Verfahren kombiniert, um ein robustes und plausibles Ergebnis zu erhalten.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Für die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht werden geeignete Vergleichswohnungen herangezogen, die hinsichtlich Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung möglichst ähnlich sind. Anschließend werden Zu und Abschläge vorgenommen, um Unterschiede in der Qualität der Sondernutzungsrechte zu berücksichtigen.

Beispielsweise kann eine Wohnung mit exklusivem Gartenanteil einen höheren Vergleichswert erzielen als eine ansonsten identische Wohnung ohne Garten, sofern der Markt einen entsprechenden Mehrwert anerkennt.

Die Herausforderung besteht darin, ausreichend viele Vergleichsfälle zu finden, in denen Sondernutzungsrechte in ähnlicher Weise ausgestaltet sind. Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht erfordert daher eine sorgfältige Marktbeobachtung und eine differenzierte Auswertung der verfügbaren Kaufpreissammlungen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei vermieteten Wohnungen angewendet. Es basiert auf den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen, die kapitalisiert werden. Bei der Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht ist zu prüfen, inwieweit die Sondernutzungsfläche zu höheren Mieten führt oder die Vermietbarkeit verbessert. Ein Stellplatz mit Sondernutzungsrecht kann etwa eine zusätzliche Stellplatzmiete generieren, ein attraktiver Garten kann eine höhere Wohnraummiete rechtfertigen.

• Ermittlung der marktüblichen Miete für die Wohnung ohne Sondernutzungsrechte
• Bestimmung von Mietzuschlägen für Garten, Terrasse oder Stellplatz
• Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten
• Kapitalisierung des Reinertrags unter Berücksichtigung eines angemessenen Liegenschaftszinssatzes

Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht im Ertragswertverfahren spiegelt somit die zusätzliche Ertragskraft wider, die aus den Sondernutzungsrechten resultiert.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren stellt auf die Herstellungskosten des Gebäudes und den Bodenwert ab. Es wird bei eigengenutzten Wohnungen oder in Märkten mit geringer Vergleichsdatenlage verwendet. In der Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht wird der Wert der Sondernutzungsflächen häufig über Zu und Abschläge auf den Sachwert abgebildet. So kann eine großzügige Terrasse oder ein hochwertig gestalteter Garten zu einem Zuschlag führen, während ungünstig geschnittene oder schwer nutzbare Flächen nur einen geringen oder gar keinen Mehrwert darstellen.

Die Bewertungspraxis sieht vor, dass der Sachwert durch Marktanpassungsfaktoren an das tatsächliche Preisniveau angepasst wird. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht nicht nur die Herstellungskosten, sondern auch die Marktwirklichkeit abbildet.

Spezielle Konstellationen und Bewertungsfragen

Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht wirft in bestimmten Fallkonstellationen besondere Fragen auf. Diese betreffen etwa die rechtliche Absicherung der Sondernutzungsrechte, die Abgrenzung von Sonder und Gemeinschaftseigentum oder die Bewertung bei teilweiser Nutzungsbeschränkung.

Nicht grundbuchlich gesicherte Sondernutzungsrechte

In manchen Anlagen sind Sondernutzungsrechte nur in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss der Eigentümer begründet, ohne dass eine grundbuchliche Eintragung erfolgt ist. In solchen Fällen ist zu prüfen, ob das Sondernutzungsrecht dauerhaft und rechtssicher besteht oder ob Änderungen durch Mehrheitsbeschluss möglich sind. Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht trägt dem erhöhten rechtlichen Risiko Rechnung, indem der wertsteigernde Effekt unter Umständen geringer angesetzt wird als bei grundbuchlich gesicherten Rechten.

Teilweise Nutzungsbeschränkungen

Häufig unterliegen Sondernutzungsflächen bestimmten Beschränkungen. So kann etwa die Nutzung eines Gartens als reine Zierfläche festgelegt sein, während eine intensive Nutzung als Spielfläche oder zur Tierhaltung ausgeschlossen ist. Auch bauliche Veränderungen wie das Errichten von Gartenhäusern oder festen Überdachungen können untersagt sein. Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht berücksichtigt, inwieweit solche Beschränkungen die tatsächliche Nutzbarkeit mindern und damit den Wertbeitrag reduzieren.

Abgrenzung zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Ein weiterer Aspekt betrifft die genaue Abgrenzung, welche Flächen dem Sondereigentum zugeordnet sind und welche dem Gemeinschaftseigentum unterliegen. Bei Tiefgaragenstellplätzen kann beispielsweise zwischen einzelnen Sondereigentumseinheiten und Stellplätzen mit Sondernutzungsrecht unterschieden werden. Für die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht ist diese Abgrenzung wesentlich, da Sondereigentum in der Regel einen höheren Stellenwert besitzt als ein bloßes Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum, sofern die Marktteilnehmer diese Differenz wahrnehmen und im Preis berücksichtigen.

Markteinflüsse und regionale Besonderheiten

Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht ist stets in den Kontext des jeweiligen Immobilienmarktes einzubetten. Regionale Besonderheiten, Nachfragestrukturen und städtebauliche Entwicklungen beeinflussen, in welchem Umfang Sondernutzungsrechte preiswirksam werden.

Urbaner und ländlicher Raum

In dicht bebauten Innenstadtlagen kann ein exklusiver Stellplatz oder eine private Dachterrasse einen besonders hohen Mehrwert darstellen, da entsprechende Flächen knapp sind. Im ländlichen Raum hingegen sind Stellplätze häufig leichter verfügbar, während großzügige Gartenflächen selbstverständlicher Bestandteil vieler Immobilien sind. Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht muss daher die spezifische Knappheit und Attraktivität der jeweiligen Sondernutzungsfläche im lokalen Marktumfeld berücksichtigen.

Nachfragepräferenzen und Trends

Veränderungen in den Wohnpräferenzen wirken sich ebenfalls aus. In Zeiten verstärkter Bedeutung von Freiflächen, etwa durch ein gestiegenes Bewusstsein für Aufenthaltsqualität im Freien, gewinnen Gärten, Balkone und Terrassen an Wert. Dies kann dazu führen, dass die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht höheren Zuschlägen für attraktive Sondernutzungsflächen gerecht werden muss, um die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Käufer abzubilden.

Praktische Durchführung der Wertermittlung

Die praktische Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht erfolgt in mehreren Schritten, die von der Unterlagensichtung über die Objektbesichtigung bis zur eigentlichen Wertberechnung reichen. Ein strukturiertes Vorgehen stellt sicher, dass alle relevanten Informationen erfasst und angemessen gewürdigt werden.

Unterlagensichtung und Vorbereitung

• Auswertung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Prüfung der Grundbuchunterlagen und etwaiger Nachträge
• Sichtung von Plänen, Aufteilungsplänen und Lageplänen
• Analyse von Protokollen der Eigentümerversammlungen
• Bewertung von Instandhaltungsrücklagen und Sanierungsbeschlüssen

In dieser Phase werden die rechtliche Stellung der Sondernutzungsrechte, bestehende Vereinbarungen und potenzielle Risiken identifiziert. Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht baut auf dieser sorgfältigen Analyse auf.

Objektbesichtigung

Die Besichtigung dient der Überprüfung der Unterlagen und der Erfassung des tatsächlichen Zustands der Wohnung und der Sondernutzungsflächen. Hierbei werden insbesondere folgende Punkte geprüft:

• Zustand und Ausstattung der Wohnung
• Tatsächliche Nutzung und Gestaltung der Sondernutzungsflächen
• Zugänglichkeit, Belichtung und Privatsphäre
• Etwaige Abweichungen von den Plänen oder Vereinbarungen

Die Eindrücke aus der Besichtigung fließen unmittelbar in die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht ein, da sie die Einschätzung der Marktgängigkeit und Attraktivität des Objekts prägen.

Wertberechnung und Plausibilisierung

Nach der Datenerhebung wird das geeignete Bewertungsverfahren ausgewählt und angewendet. Die rechnerische Ermittlung des Wertes erfolgt unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren. Anschließend wird das Ergebnis auf Plausibilität geprüft, etwa durch Abgleich mit Vergleichsangeboten oder durch Anwendung eines alternativen Verfahrens. Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht schließt typischerweise mit einem schriftlichen Bericht ab, der die Vorgehensweise, die Annahmen und das Ergebnis transparent darstellt.

Bedeutung für Marktteilnehmer

Für Käufer, Verkäufer, Kreditinstitute und andere Marktteilnehmer hat die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht eine zentrale Orientierungsfunktion. Sie schafft Klarheit über den Wert des Objekts und ermöglicht fundierte Entscheidungen.

Perspektive der Käufer

Käufer erhalten durch eine sachgerechte Bewertung eine Vorstellung davon, ob der geforderte Kaufpreis im Verhältnis zum Marktwert steht. Die Berücksichtigung der Sondernutzungsrechte hilft, den individuellen Nutzen der Wohnung realistisch einzuschätzen. Ein großzügiger Garten oder ein sicherer Stellplatz kann für bestimmte Käufergruppen ein entscheidendes Kriterium sein. Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht zeigt auf, in welchem Umfang diese Merkmale bereits im Preis eingepreist sind.

Perspektive der Verkäufer

Verkäufer profitieren von einer professionellen Bewertung, da sie den Angebotspreis marktgerecht festlegen können. Eine sachliche Darstellung des Mehrwerts durch Sondernutzungsrechte unterstützt die Vermarktung und kann helfen, unrealistische Preisvorstellungen zu vermeiden. Durch eine nachvollziehbare Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht lassen sich Verhandlungen strukturieren und Missverständnisse über den Wertbeitrag der Sondernutzungsflächen reduzieren.

Perspektive der Kreditinstitute

Kreditinstitute benötigen eine verlässliche Grundlage für die Beleihungswertermittlung. Die Absicherung des Darlehens durch das Wohnungseigentum erfordert eine konservative, aber marktkonforme Bewertung. Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht stellt sicher, dass die werterhöhenden Effekte der Sondernutzungsflächen angemessen berücksichtigt werden, ohne die langfristige Werthaltigkeit zu überschätzen.

Zusammenfassende Einordnung

Die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht ist ein spezialisierter Bereich der Immobilienbewertung, der rechtliche, bauliche, wirtschaftliche und marktbezogene Aspekte miteinander verbindet. Sie trägt der Tatsache Rechnung, dass exklusive Nutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen häufig einen erheblichen Einfluss auf die Attraktivität und den Marktwert einer Eigentumswohnung haben. Eine sorgfältige Analyse der rechtlichen Grundlagen, eine genaue Erfassung der tatsächlichen Nutzung und eine marktorientierte Bewertung der Sondernutzungsflächen sind unerlässlich, um zu einem belastbaren Verkehrswert zu gelangen.

Im Ergebnis ermöglicht die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht eine differenzierte Betrachtung von Wohnungseigentum, bei der nicht nur die reine Wohnfläche, sondern auch die Qualität und Nutzbarkeit der zugeordneten Außen und Stellflächen angemessen gewürdigt werden. Sie schafft Transparenz für alle Beteiligten, unterstützt faire Kaufpreisfindungen und liefert eine sachliche Grundlage für finanzielle, rechtliche und steuerliche Entscheidungen. Damit leistet die Wertermittlung Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht einen wichtigen Beitrag zu einem funktionierenden und vertrauenswürdigen Markt für Wohnungseigentum, in dem die besonderen Vorteile exklusiver Nutzungsrechte nachvollziehbar bewertet und in den Gesamtwert des jeweiligen Objekts integriert werden.