notarieller Kaufvertrag

Ein notarieller Kaufvertrag ist eine rechtlich besonders gesicherte Form des Kaufvertrages, bei der eine unabhängige Notarin oder ein unabhängiger Notar den Vertragstext erstellt, die Beteiligten belehrt und den Abschluss des Vertrages beurkundet. In vielen Rechtsordnungen ist der notarielle Kaufvertrag vor allem beim Erwerb von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen zwingend vorgeschrieben. Durch diese besondere Form soll gewährleistet werden, dass die Parteien die rechtliche Tragweite ihrer Erklärungen verstehen, dass der Inhalt des Vertrages klar und ausgewogen ist und dass die Eigentumsübertragung in geordneten Bahnen verläuft.

Begriff und rechtliche Einordnung

Unter einem notariellen Kaufvertrag versteht man einen Kaufvertrag, der nicht nur schriftlich abgefasst, sondern in einer besonderen Form von einer Notarin oder einem Notar beurkundet wird. Die notarielle Beurkundung ist eine qualifizierte Form der Dokumentation, bei der die Erklärungen der Vertragsparteien in einer Niederschrift festgehalten, vorgelesen, genehmigt und von allen Beteiligten unterschrieben werden. Der notarieller Kaufvertrag ist damit mehr als ein einfaches Schriftstück, er ist ein förmliches Beweisdokument mit erhöhter Beweiskraft und besonderen rechtlichen Wirkungen.

Der notarieller Kaufvertrag ist typischerweise im Immobilienrecht verortet. Für den rechtswirksamen Erwerb eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts verlangt das Gesetz in vielen Ländern die notarielle Beurkundung. Ein mündlich geschlossener Grundstückskaufvertrag wäre daher in der Regel nichtig. Erst der notarieller Kaufvertrag erfüllt die gesetzliche Formvorschrift und schafft die Grundlage für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Die Beurkundung dient damit auch dem Schutz des Rechtsverkehrs, weil sie Rechtssicherheit und Transparenz schafft.

Abgrenzung zu anderen Vertragsformen

Ein notarieller Kaufvertrag unterscheidet sich von einem einfachen schriftlichen Kaufvertrag vor allem durch die Mitwirkung des Notars. Während ein normaler Kaufvertrag über bewegliche Sachen wie etwa ein Auto oder ein Computer formlos, also auch mündlich, geschlossen werden kann, verlangt der Gesetzgeber für bestimmte Geschäfte die notarielle Form. Die notarielle Beurkundung ist strenger als die einfache Schriftform und umfasst sowohl die Niederschrift als auch die Belehrung durch den Notar.

• Ein formloser Kaufvertrag kommt bereits durch übereinstimmende Willenserklärungen zustande, ohne dass eine bestimmte Form eingehalten werden muss.
• Ein schriftlicher Kaufvertrag erfordert die Unterzeichnung der Vertragsparteien, kann aber ohne Mitwirkung eines Notars abgeschlossen werden.
• Der notarieller Kaufvertrag verlangt die Mitwirkung einer Notarin oder eines Notars und die Einhaltung der Beurkundungsvorschriften, die deutlich über die einfache Schriftform hinausgehen.

Durch diese Abgrenzung wird deutlich, dass der notarieller Kaufvertrag eine rechtlich besonders bedeutsame Rolle einnimmt. Er dient nicht nur dazu, den Willen der Parteien festzuhalten, sondern auch dazu, diesen Willen in geordnete rechtliche Bahnen zu lenken und vor übereilten oder unüberlegten Entscheidungen zu schützen.

Funktionen und Schutzzwecke

Der notarieller Kaufvertrag erfüllt mehrere Funktionen, die sich aus seiner Stellung im Rechtssystem ergeben. Zum einen schützt er die Vertragsparteien, zum anderen dient er der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr und schließlich übernimmt er eine Kontrollfunktion im Hinblick auf gesetzliche Vorgaben und öffentliche Register.

Schutz der Vertragsparteien

Eine zentrale Funktion des notariellen Kaufvertrags ist der Schutz der Beteiligten vor rechtlichen Nachteilen, die aus Unkenntnis, Überforderung oder Informationsasymmetrien entstehen könnten. Der Notar ist verpflichtet, neutral zu sein und beide Seiten ausgewogen zu beraten. Er klärt über Risiken, Pflichten und Rechtsfolgen auf und achtet darauf, dass der Vertragstext verständlich und vollständig ist.

Der notarieller Kaufvertrag soll sicherstellen, dass keine Partei durch unklare Formulierungen, fehlende Informationen oder einseitige Klauseln benachteiligt wird.

Besonders bei Immobiliengeschäften geht es häufig um hohe Vermögenswerte und langfristige finanzielle Verpflichtungen. Der notarieller Kaufvertrag schafft hier einen Rahmen, in dem die Parteien ihre Entscheidungen auf einer fundierten Grundlage treffen können. Die Belehrung durch den Notar umfasst etwa Fragen zur Finanzierung, zu Sicherheiten, zu bestehenden Belastungen des Grundstücks und zu steuerlichen Aspekten, soweit diese für den Vertrag von Bedeutung sind.

Rechtssicherheit und Beweisfunktion

Ein weiterer Schutzzweck des notariellen Kaufvertrags liegt in der Erhöhung der Rechtssicherheit. Die notarielle Urkunde hat eine besondere Beweiskraft. Vor Gericht wird vermutet, dass die in der Urkunde festgehaltenen Erklärungen so abgegeben wurden, wie sie beurkundet sind. Das erleichtert die Durchsetzung von Rechten und Pflichten aus dem Vertrag und reduziert Streitigkeiten über Inhalt und Zustandekommen.

Zudem dient der notarieller Kaufvertrag als Grundlage für Eintragungen in öffentliche Register, insbesondere das Grundbuch. Ohne eine wirksame notarielle Urkunde kann eine Eigentumsumschreibung in vielen Rechtsordnungen nicht erfolgen. Durch diese Verbindung von notarieller Urkunde und Registereintrag entsteht ein transparentes System, in dem Eigentumsverhältnisse für jedermann nachvollziehbar sind.

Kontrollfunktion und Prävention von Rechtsverstößen

Der Notar hat im Rahmen des notariellen Kaufvertrags auch eine Kontrollfunktion. Er prüft, ob gesetzliche Vorschriften eingehalten werden, ob Genehmigungen erforderlich sind und ob bestimmte Formulierungen notwendig sind, um spätere Probleme zu vermeiden. Dazu gehört etwa die Kontrolle, ob Vorkaufsrechte bestehen, ob öffentlich rechtliche Beschränkungen zu beachten sind oder ob familienrechtliche Zustimmungen erforderlich sind.

Durch diese Kontrolle trägt der notarieller Kaufvertrag dazu bei, Rechtsverstöße zu verhindern und spätere Anfechtungen oder Unwirksamkeiten zu vermeiden. Die Parteien können sich darauf verlassen, dass der Vertrag auf einer soliden rechtlichen Grundlage steht, auch wenn er keine Garantie gegen jedes Risiko bieten kann.

Typische Anwendungsbereiche

Der notarieller Kaufvertrag findet in verschiedenen Bereichen Anwendung, wobei der Schwerpunkt im Immobilienrecht liegt. Daneben gibt es weitere Konstellationen, in denen die notarielle Beurkundung von Kaufverträgen eine Rolle spielt.

Immobilienkauf

Der klassische Anwendungsfall für den notariellen Kaufvertrag ist der Erwerb von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen. Hier ist die notarielle Beurkundung in vielen Rechtsordnungen zwingend vorgeschrieben. Der Vertrag regelt unter anderem die genaue Bezeichnung des Kaufobjekts, den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, den Zeitpunkt des Besitzübergangs, bestehende Belastungen sowie etwaige Gewährleistungsrechte.

• Erwerb eines unbebauten Grundstücks
• Kauf eines Einfamilienhauses
• Erwerb einer Eigentumswohnung mit Sonder und Gemeinschaftseigentum
• Kauf von gewerblich genutzten Immobilien

In all diesen Fällen ist der notarieller Kaufvertrag das zentrale Instrument, um die Rechte und Pflichten der Parteien verbindlich zu regeln und die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch vorzubereiten.

Kauf von Erbbaurechten und Wohnungseigentum

Neben dem direkten Grundstückskauf gibt es besondere Rechtsformen wie Erbbaurechte oder Wohnungseigentum, bei denen der notarieller Kaufvertrag ebenfalls eine zentrale Rolle spielt. Beim Erbbaurecht wird nicht das Grundstück selbst, sondern ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht erworben. Beim Wohnungseigentum wird das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden.

Der notarieller Kaufvertrag muss in solchen Fällen die besonderen Strukturen dieser Rechte berücksichtigen. Er enthält etwa Regelungen zu bestehenden Erbbaurechtsverträgen, zu Teilungserklärungen, zu Gemeinschaftsordnungen und zu den Rechten und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Unternehmens und Beteiligungstransaktionen

In bestimmten Konstellationen des Gesellschaftsrechts kann ein notarieller Kaufvertrag ebenfalls erforderlich oder zumindest üblich sein. Dies betrifft etwa den Erwerb von Geschäftsanteilen an bestimmten Gesellschaftsformen oder die Übertragung von Unternehmensanteilen, die mit Grundstücken verbunden sind. Der Notar achtet in solchen Fällen darauf, dass gesellschaftsrechtliche Vorschriften eingehalten werden und dass der Vertrag mit bestehenden Satzungen und Gesellschaftervereinbarungen in Einklang steht.

Typischer Aufbau eines notariellen Kaufvertrags

Obwohl sich die Inhalte je nach Einzelfall unterscheiden, folgt der notarieller Kaufvertrag in der Praxis einem gewissen Grundmuster. Dieses Muster dient dazu, alle wesentlichen Punkte systematisch zu erfassen und rechtlich sauber zu gestalten.

Parteibezeichnung und Vorbemerkungen

Am Anfang des notariellen Kaufvertrags stehen die Bezeichnung der Vertragsparteien und die Feststellung ihrer Identität. Der Notar überprüft dazu Ausweisdokumente und hält in der Urkunde fest, wer als Käufer und wer als Verkäufer auftritt. Bei juristischen Personen werden zudem Vertretungsberechtigungen geprüft.

In den Vorbemerkungen werden häufig der Anlass des Vertrags, bestehende Vorverhandlungen und wichtige Rahmenbedingungen beschrieben. Dies kann etwa Hinweise auf bereits erstellte Gutachten, auf bestehende Mietverhältnisse oder auf geplante Nutzungsänderungen umfassen. Die Vorbemerkungen dienen dazu, den Kontext des notariellen Kaufvertrags transparent zu machen.

Kaufgegenstand und Kaufpreis

Ein zentrales Element ist die genaue Beschreibung des Kaufgegenstands. Beim Immobilienkauf erfolgt dies in der Regel durch Bezugnahme auf das Grundbuch, auf Flurstücksnummern und auf Lagepläne. Bei Wohnungseigentum wird zusätzlich auf die Teilungserklärung und die genaue Lage der Einheit Bezug genommen.

Der Kaufpreis wird in einer bestimmten Währung angegeben und häufig in einzelne Teilbeträge gegliedert, etwa in einen Grundkaufpreis und zusätzliche Vergütungen für Zubehör oder Inventar. Der notarieller Kaufvertrag enthält zudem Regelungen zur Fälligkeit des Kaufpreises, zu Sicherungsmechanismen und zu möglichen Verzugsfolgen.

Zahlungsmodalitäten und Sicherungen

Die Zahlungsmodalitäten sind ein weiterer Kernbestandteil. Hier wird festgelegt, wann und unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis zu zahlen ist. Üblich sind Regelungen, die den Käufer schützen, indem der Kaufpreis erst fällig wird, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, etwa die Eintragung einer Auflassungsvormerkung oder der Nachweis der Löschung alter Belastungen.

• Fälligkeit des Kaufpreises nach Eintritt bestimmter Voraussetzungen
• Verwendung eines Notaranderkontos zur treuhänderischen Abwicklung
• Sicherungsmechanismen zugunsten von Käufer und Verkäufer
• Regelungen zum Zahlungsverzug und zu Verzugszinsen

Der notarieller Kaufvertrag kann auch Bestimmungen zu Finanzierungshilfen enthalten, etwa zur Einräumung von Grundschulden oder Hypotheken, die der Käufer zur Sicherung eines Darlehens benötigt. Der Notar achtet darauf, dass diese Sicherheiten rechtlich korrekt ausgestaltet und mit dem Kaufvertrag abgestimmt sind.

Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten

Ein weiterer wichtiger Abschnitt regelt, wann der Käufer den Besitz am Kaufobjekt erhält und ab wann er die wirtschaftlichen Vorteile und Pflichten trägt. Typischerweise wird vereinbart, dass Besitz, Nutzen und Lasten zu einem bestimmten Zeitpunkt übergehen, häufig nach vollständiger Kaufpreiszahlung.

Der notarieller Kaufvertrag legt fest, ab wann der Käufer etwa Mieten erhält, Betriebskosten trägt und für Instandhaltung verantwortlich ist. Gleichzeitig wird geregelt, wer bis zum Übergang für Schäden haftet und wie mit bereits gezahlten oder noch offenen Abgaben umzugehen ist.

Gewährleistung und Haftung

Im Bereich der Gewährleistung enthält der notarieller Kaufvertrag Bestimmungen zu Mängeln des Kaufobjekts. Beim Immobilienkauf ist es üblich, dass der Verkauf unter Ausschluss der Sachmängelhaftung erfolgt, soweit dies gesetzlich zulässig ist. Ausgenommen sind in der Regel arglistig verschwiegene Mängel und bestimmte Zusicherungen des Verkäufers.

Der Vertrag kann konkrete Beschaffenheitsvereinbarungen enthalten, etwa zur Wohnfläche, zum Baujahr, zu durchgeführten Sanierungen oder zur Energieeffizienz. Solche Vereinbarungen sind rechtlich bedeutsam, weil sie die Grundlage für spätere Gewährleistungsansprüche bilden können. Der Notar weist die Parteien auf die Reichweite eines Gewährleistungsausschlusses hin und sorgt für eine klare Formulierung.

Auflassung und Grundbucheintrag

Ein zentrales Element beim Grundstückskauf ist die Auflassung, also die Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang. Der notarieller Kaufvertrag enthält diese Einigung und ermächtigt den Notar in der Regel, die Grundbuchanträge zu stellen. Zudem wird meist eine Auflassungsvormerkung bewilligt und beantragt, die den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch absichert.

Durch diese Verbindung von notarieller Urkunde und Grundbuch entsteht ein geschlossenes System, in dem der Eigentumsübergang rechtlich sauber nachvollzogen werden kann. Der Notar überwacht die Eintragung und informiert die Parteien über den Vollzug.

Rolle und Pflichten des Notars

Der Notar ist eine zentrale Figur beim notariellen Kaufvertrag. Seine Rolle geht weit über das rein formale Unterschreiben eines Dokuments hinaus. Er ist unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes und zur Neutralität verpflichtet.

Neutralität und Unabhängigkeit

Der Notar darf keine der Parteien bevorzugen. Er muss beiden Seiten gleichermaßen verpflichtet sein und darauf achten, dass der notarieller Kaufvertrag ausgewogen gestaltet ist. Diese Neutralität unterscheidet den Notar von einem Rechtsanwalt, der typischerweise die Interessen einer Partei vertritt.

Die Unabhängigkeit des Notars bedeutet, dass er seine Tätigkeit frei von wirtschaftlichen oder politischen Einflüssen ausübt. Er unterliegt strengen Berufspflichten und einer staatlichen Aufsicht. Verstöße gegen diese Pflichten können berufsrechtliche Konsequenzen haben.

Beratung und Belehrung

Eine wesentliche Aufgabe des Notars ist die Beratung und Belehrung der Beteiligten. Er muss sicherstellen, dass alle Parteien den Inhalt und die Folgen des notariellen Kaufvertrags verstehen. Dazu gehört, dass er den Vertragstext in verständlicher Sprache erklärt, auf Risiken hinweist und Alternativen aufzeigt, wenn dies erforderlich ist.

Der notarieller Kaufvertrag soll nicht nur formal korrekt sein, sondern auch inhaltlich verstanden und bewusst gewollt werden.

Die Belehrungspflicht umfasst etwa Hinweise auf finanzielle Belastungen, auf steuerliche Konsequenzen, auf mögliche Haftungsrisiken und auf die Bedeutung von Grundbucheintragungen. Der Notar darf sich nicht darauf beschränken, den Text vorzulesen, sondern muss aktiv prüfen, ob Verständnisfragen bestehen.

Entwurfs und Vollzugstätigkeit

Der Notar entwirft den Vertragstext und stimmt ihn mit den Parteien ab. Dabei berücksichtigt er deren Wünsche, soweit sie rechtlich zulässig sind, und integriert sie in eine rechtlich stimmige Struktur. Nach der Beurkundung übernimmt der Notar in der Regel den Vollzug des notariellen Kaufvertrags. Er stellt Anträge beim Grundbuchamt, holt erforderliche Genehmigungen ein und überwacht die Erfüllung von Bedingungen.

Der Vollzug ist ein wesentlicher Bestandteil der notariellen Tätigkeit. Erst wenn alle Eintragungen vorgenommen und alle Bedingungen erfüllt sind, ist der Vorgang rechtlich abgeschlossen. Der notarieller Kaufvertrag entfaltet seine volle Wirkung erst durch dieses Zusammenspiel von Beurkundung und Vollzug.

Formvorschriften und Ablauf der Beurkundung

Der Abschluss eines notariellen Kaufvertrags folgt bestimmten formalen Schritten, die gesetzlich vorgegeben sind. Diese Schritte dienen der Transparenz und der Rechtssicherheit.

Vorbereitung des Vertragstextes

Zu Beginn steht die Sammlung der notwendigen Informationen. Die Parteien übermitteln dem Notar Angaben zu den Beteiligten, zum Kaufobjekt, zum Kaufpreis und zu besonderen Wünschen. Der Notar prüft Grundbuchauszüge, Registereinträge und gegebenenfalls weitere Unterlagen wie Teilungserklärungen oder Erbbaurechtsverträge.

Auf dieser Grundlage erstellt der Notar einen Vertragsentwurf. Dieser Entwurf wird den Parteien zur Prüfung überlassen. Sie können Änderungswünsche äußern, die der Notar rechtlich bewertet und gegebenenfalls einarbeitet. Ziel ist ein ausgewogener und rechtlich einwandfreier notarieller Kaufvertrag.

Beurkundungstermin

Im Beurkundungstermin liest der Notar den vollständigen Vertragstext laut vor. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben und soll sicherstellen, dass alle Beteiligten denselben Inhalt zur Kenntnis nehmen. Während der Verlesung können Fragen gestellt und Unklarheiten geklärt werden. Änderungen können noch während des Termins vorgenommen und in die Urkunde aufgenommen werden.

Nach der Verlesung bestätigen die Parteien, dass der Vertrag ihrem Willen entspricht, und unterzeichnen die Urkunde. Der Notar unterschreibt ebenfalls und versieht die Urkunde mit seinem Amtssiegel. Damit ist der notarieller Kaufvertrag formell zustande gekommen.

Vollzug und Nachbereitung

Nach der Beurkundung beginnt der Vollzug. Der Notar erstellt Ausfertigungen der Urkunde, informiert die Beteiligten und leitet die notwendigen Schritte ein. Dazu gehört etwa die Beantragung der Auflassungsvormerkung, die Einholung von Genehmigungen und die Vorbereitung der endgültigen Eigentumsumschreibung.

Der notarieller Kaufvertrag entfaltet seine praktische Wirkung erst durch diese Vollzugshandlungen. Die Parteien werden über den Fortgang informiert und erhalten Mitteilungen über erfolgte Eintragungen. Erst mit der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ist der Eigentumsübergang vollendet.

Rechtsfolgen und Besonderheiten

Der notarieller Kaufvertrag hat weitreichende Rechtsfolgen. Er begründet verbindliche Pflichten, schafft gesicherte Rechtspositionen und wirkt über den konkreten Einzelfall hinaus auf den Rechtsverkehr.

Verbindlichkeit und Durchsetzbarkeit

Mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags sind die Parteien an den Vertrag gebunden. Sie können sich nicht einseitig davon lösen, es sei denn, der Vertrag enthält ausdrückliche Rücktrittsrechte oder gesetzliche Anfechtungsgründe liegen vor. Die notarielle Urkunde erleichtert die Durchsetzung von Ansprüchen, weil sie als starkes Beweismittel dient.

In bestimmten Fällen kann der notarieller Kaufvertrag auch Vollstreckungsklauseln enthalten, die es ermöglichen, unmittelbar aus der Urkunde zu vollstrecken, etwa im Hinblick auf die Zahlung des Kaufpreises. Dies erhöht die Effektivität des Vertrages und reduziert das Risiko langwieriger Gerichtsverfahren.

Unwirksamkeit bei Formmängeln

Wird die notarielle Form nicht eingehalten, ist der Vertrag in der Regel unwirksam. Dies bedeutet, dass ein Grundstückskauf, der ohne notarielle Beurkundung erfolgt, keine rechtliche Wirkung entfaltet. Die Parteien können dann keine Eigentumsumschreibung erreichen und bleiben rechtlich so gestellt, als wäre kein wirksamer Vertrag geschlossen worden.

Der notarieller Kaufvertrag ist daher nicht nur eine Empfehlung, sondern eine zwingende Voraussetzung für bestimmte Geschäfte. Die Einhaltung der Formvorschriften ist unabdingbar, um die angestrebten Rechtsfolgen zu erreichen.

Rücktritt und Anfechtung

Auch bei einem notariellen Kaufvertrag können Rücktritts und Anfechtungsrechte bestehen. Diese sind jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft. Ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht kann etwa greifen, wenn der Kaufpreis nicht fristgerecht gezahlt wird oder bestimmte Genehmigungen nicht erteilt werden. Eine Anfechtung ist möglich, wenn etwa eine Partei arglistig getäuscht wurde oder sich in einem relevanten Irrtum befand.

Der Notar weist die Parteien regelmäßig auf die Tragweite solcher Rechte hin und achtet darauf, dass sie klar und verständlich geregelt sind. Der notarieller Kaufvertrag soll nicht leichtfertig aufgehoben werden können, sondern Stabilität im Rechtsverkehr gewährleisten.

Bedeutung in der Praxis

In der Praxis ist der notarieller Kaufvertrag aus dem Immobilien und Grundstücksverkehr nicht wegzudenken. Er bildet die rechtliche Grundlage für private Wohnungs und Hauskäufe ebenso wie für große gewerbliche Transaktionen. Banken, Investoren, Privatpersonen und öffentliche Stellen verlassen sich auf die Sicherheit, die durch notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag geschaffen wird.

Für Privatpersonen ist der Erwerb einer Immobilie oft die größte Investition ihres Lebens. Der notarieller Kaufvertrag bietet hier einen verlässlichen Rahmen, in dem finanzielle Risiken begrenzt und rechtliche Überraschungen möglichst vermieden werden. Für Unternehmen und institutionelle Investoren sind notarielle Verträge ein unverzichtbares Instrument, um komplexe Transaktionen strukturiert und rechtssicher abzuwickeln.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der notarieller Kaufvertrag eine zentrale Institution des Zivilrechts darstellt. Er verbindet individuelle Vertragsfreiheit mit staatlicher Kontrolle und neutraler Beratung. Durch die Mitwirkung des Notars, die strengen Formvorschriften und die enge Verzahnung mit öffentlichen Registern schafft er ein hohes Maß an Transparenz und Sicherheit. Damit trägt der notarieller Kaufvertrag wesentlich dazu bei, das Vertrauen in den Rechtsverkehr zu stärken und langfristige Vermögensdispositionen auf eine verlässliche Grundlage zu stellen.