Grundschuldabtretung

Die Grundschuldabtretung ist ein zentraler Vorgang im deutschen Grundstücks und Kreditsicherungsrecht. Sie bezeichnet die Übertragung einer bereits bestehenden Grundschuld von einem bisherigen Gläubiger auf einen neuen Gläubiger. Da die Grundschuld in der Praxis vor allem der Absicherung von Immobilienkrediten dient, spielt die Grundschuldabtretung eine wichtige Rolle bei der Umschuldung, beim Bankenwechsel und bei der Verwertung von Kreditportfolios. Der Begriff erfasst sowohl die schuldrechtliche Vereinbarung zwischen Zedent und Zessionar als auch die sachenrechtliche Übertragung der Grundschuld im Grundbuch.

Begriffsbestimmung und rechtliche Einordnung

Unter Grundschuldabtretung versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung der Gläubigerstellung an einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld von einem bisherigen Grundschuldgläubiger auf einen neuen Grundschuldgläubiger. Die Grundschuld bleibt als Belastung des Grundstücks bestehen, nur die Person des Berechtigten ändert sich. Die zugrunde liegende Forderung kann mit übertragen werden, muss es aber rechtlich nicht, da die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek nicht akzessorisch ist.

Rechtsdogmatisch ist die Grundschuldabtretung ein Verfügungsgeschäft im Sachenrecht, das an bestehende schuldrechtliche Vereinbarungen anknüpft. Sie setzt eine wirksame Grundschuld, eine Abtretungsvereinbarung zwischen altem und neuem Gläubiger und eine Eintragung im Grundbuch voraus. Der Vorgang ist im Bürgerlichen Gesetzbuch vor allem über die Vorschriften zur Grundschuld und ergänzend über die Regeln zur Abtretung von Rechten strukturiert, auch wenn der Begriff selbst gesetzlich nicht umfassend definiert wird.

Funktionen und typische Anwendungsfälle

Funktion der Grundschuldabtretung im Kreditsystem

Die Grundschuldabtretung erfüllt im Kreditwesen mehrere Funktionen. Sie ermöglicht es insbesondere, bestehende Kreditsicherheiten flexibel an neue Gläubiger zu übertragen, ohne dass jedes Mal eine neue Grundschuld bestellt und im Grundbuch eingetragen werden muss. Dies spart Kosten, Zeit und administrativen Aufwand für alle Beteiligten.

• Umschuldung: Bei der Ablösung eines bestehenden Immobilienkredits durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank kann die bisherige Grundschuld an den neuen Kreditgeber abgetreten werden.
• Bankenwechsel: Wechselt der Darlehensnehmer die finanzierende Bank, ist die Grundschuldabtretung ein gängiges Mittel, um die alte Grundschuld als Sicherheit für den neuen Kredit zu verwenden.
• Portfoliotransaktionen: Kreditinstitute übertragen Forderungspakete samt Sicherheiten an andere Marktteilnehmer. Die Grundschuldabtretung dient hier der Übertragung der dinglichen Sicherheiten.
• Interne Umstrukturierungen: Bei Fusionen, Spaltungen oder Konzernumstrukturierungen können Grundschulden konzernintern auf andere Gesellschaften übertragen werden.

Typische Konstellationen in der Praxis

In der praktischen Anwendung tritt die Grundschuldabtretung vor allem in folgenden Konstellationen auf:

• Refinanzierung eines Immobilienkredits: Ein Darlehensnehmer möchte günstigere Konditionen und schließt einen neuen Kreditvertrag mit einer anderen Bank. Statt Löschung und Neubestellung der Grundschuld wird die bestehende Grundschuld abgetreten.
• Verkauf von Kreditforderungen: Eine Bank verkauft ein Bündel von Immobilienkrediten an einen Investor. Damit der Erwerber die Sicherheiten nutzen kann, werden die dazugehörigen Grundschulden durch Grundschuldabtretung übertragen.
• Übertragung im Konzern: Eine Konzernmutter bündelt Immobilienfinanzierungen bei einer zentralen Finanzierungsgesellschaft. Die Grundschulden der einzelnen Konzerngesellschaften werden an diese Gesellschaft abgetreten.

Rechtsnatur und rechtliche Struktur

Trennung von schuldrechtlicher und dinglicher Ebene

Die Grundschuldabtretung weist eine zweistufige Struktur auf. Zunächst wird auf schuldrechtlicher Ebene eine Abtretungsvereinbarung zwischen dem bisherigen Gläubiger und dem neuen Gläubiger geschlossen. Diese Vereinbarung begründet die Verpflichtung, die Grundschuld zu übertragen. Erst in einem zweiten Schritt erfolgt die dingliche Übertragung durch Einigung und Eintragung im Grundbuch.

Die rechtliche Wirkung der Grundschuldabtretung tritt regelmäßig erst mit der Eintragung des neuen Gläubigers im Grundbuch ein. Vorher besteht nur ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übertragung.

Diese Trennung ermöglicht es, die einzelnen Schritte klar zu strukturieren und gegebenenfalls auch Bedingungen oder Auflagen in die schuldrechtliche Vereinbarung aufzunehmen, während die dingliche Übertragung formstreng und grundbuchbezogen ausgestaltet ist.

Abgrenzung zu verwandten Rechtsinstituten

Die Grundschuldabtretung ist von anderen Vorgängen im Grundstücksrecht abzugrenzen:

• Löschung der Grundschuld: Bei der Löschung wird die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt und die Belastung des Grundstücks aufgehoben. Bei der Grundschuldabtretung bleibt die Belastung bestehen, nur der Gläubiger wechselt.
• Neubestellung einer Grundschuld: Hier wird eine völlig neue Grundschuld zugunsten eines Gläubigers eingetragen. Die Grundschuldabtretung nutzt dagegen eine bereits bestehende Grundschuld und überträgt sie.
• Hypothekenabtretung: Die Hypothek ist streng an eine Forderung gebunden. Ihre Abtretung folgt daher anderen Regeln. Die Grundschuldabtretung betrifft ein nicht akzessorisches Sicherungsrecht und ist daher flexibler.

Voraussetzungen der Grundschuldabtretung

Bestehen einer wirksamen Grundschuld

Grundvoraussetzung jeder Grundschuldabtretung ist das Bestehen einer wirksam eingetragenen Grundschuld. Sie muss im Grundbuch ordnungsgemäß verlautbart sein, und der abzutretende Anteil muss klar bestimmbar sein. Teilabtretungen sind möglich, wenn die Grundschuld teilbar ausgestaltet ist oder in Bruchteilen übertragen werden soll.

Abtretungsvereinbarung zwischen den Gläubigern

Zwischen dem bisherigen Gläubiger und dem neuen Gläubiger wird eine schuldrechtliche Vereinbarung geschlossen, die auf die Übertragung der Grundschuld gerichtet ist. Diese Vereinbarung regelt insbesondere:

• den Umfang der Abtretung, etwa volle oder teilweise Grundschuldabtretung
• den Zeitpunkt der Übertragung
• den Kaufpreis oder die sonstige Gegenleistung
• etwaige Bedingungen und Nebenabreden

Die Vereinbarung unterliegt den allgemeinen Regeln des Zivilrechts und kann etwa wegen Irrtums, Täuschung oder Sittenwidrigkeit unwirksam sein, was sich dann auf die Wirksamkeit der dinglichen Übertragung auswirken kann.

Formvorschriften und notarielle Mitwirkung

Die dingliche Grundschuldabtretung erfordert eine notariell beglaubigte Erklärung, da die Eintragung im Grundbuch nur auf Grund öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden erfolgt. In der Praxis wird die Abtretungserklärung in einer notariellen Urkunde festgehalten, die sowohl die Einigung über die Abtretung als auch die Anträge an das Grundbuchamt enthält.

Typischerweise erstellt der Notar eine Urkunde, in der

• der bisherige Gläubiger die Abtretung erklärt
• der neue Gläubiger die Annahme erklärt
• die Beteiligten die Eintragung der Grundschuldabtretung im Grundbuch bewilligen und beantragen

Ablauf der Grundschuldabtretung

Vorbereitung und Prüfung

Vor der eigentlichen Grundschuldabtretung erfolgt eine sorgfältige Prüfung der bestehenden Grundschuld. Dazu gehören:

• Einsicht in das Grundbuch, um Rang, Höhe und Art der Grundschuld zu klären
• Prüfung etwaiger Nebenabreden, insbesondere Sicherungsverträge
• Abstimmung mit dem Grundstückseigentümer, der die Belastung trägt

Gerade bei Umschuldungen ist es üblich, dass der neue Kreditgeber die Konditionen der bestehenden Grundschuld und die wirtschaftliche Situation des Darlehensnehmers eingehend analysiert.

Vertragliche Vereinbarung und notarielle Beurkundung

Im nächsten Schritt wird die schuldrechtliche Vereinbarung zwischen altem und neuem Gläubiger geschlossen. Sie kann in einem separaten Vertrag erfolgen oder Bestandteil der notariellen Urkunde sein, die auch die dingliche Grundschuldabtretung enthält. Der Notar formuliert die Abtretungserklärung und sorgt für die Einhaltung der Formvorschriften.

Der Grundstückseigentümer wird regelmäßig in den Vorgang einbezogen, auch wenn seine Zustimmung zur reinen Abtretung der Grundschuld rechtlich nicht immer zwingend erforderlich ist. Aus Gründen der Transparenz und zur Vermeidung von Konflikten ist seine Beteiligung in der Praxis jedoch üblich.

Eintragung im Grundbuch

Nach Unterzeichnung der Urkunde leitet der Notar sie an das zuständige Grundbuchamt weiter. Dieses prüft die formale und inhaltliche Richtigkeit der Anträge und nimmt bei ordnungsgemäßer Gestaltung die Eintragung des neuen Gläubigers vor. Erst mit dieser Eintragung ist die Grundschuldabtretung dinglich wirksam.

Im Grundbuch wird der bisherige Gläubiger durch den neuen Gläubiger ersetzt oder es wird im Fall einer Teilabtretung ein weiterer Gläubiger mit einem bestimmten Anteil eingetragen. Die Rangstelle der Grundschuld bleibt unverändert, da nur die Person des Gläubigers wechselt.

Wirkungen der Grundschuldabtretung

Wechsel des Gläubigers

Die zentrale Wirkung der Grundschuldabtretung besteht im Wechsel des Gläubigers der Grundschuld. Der neue Gläubiger tritt in die dingliche Rechtsposition des bisherigen Gläubigers ein. Er ist nun berechtigt, die Grundschuld zu verwerten, etwa durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung, falls der gesicherte Kredit nicht ordnungsgemäß bedient wird.

Der Grundstückseigentümer bleibt weiterhin Schuldner der Grundschuld. Seine dingliche Haftung für die Grundschuld ändert sich nicht, er schuldet aber die Befriedigung nun dem neuen Gläubiger.

Verhältnis zur gesicherten Forderung

Bei einer Sicherungsgrundschuld ist die Grundschuld mit einer bestimmten Forderung wirtschaftlich verknüpft. Im Rahmen der Grundschuldabtretung kann die zugrunde liegende Forderung mit übertragen werden, etwa durch Forderungsabtretung, muss dies aber nicht zwingend. Entscheidend ist, was die Parteien vereinbaren und wie die Sicherungsabreden ausgestaltet sind.

In der Praxis werden bei Kreditportfoliotransaktionen häufig sowohl die Forderungen als auch die Grundschulden übertragen. Im Fall einer reinen Umschuldung kann dagegen die alte Forderung erlöschen, während die Grundschuld als Sicherheit für den neuen Kredit genutzt wird, indem sie an den neuen Kreditgeber abgetreten und im Sicherungsvertrag neu zugeordnet wird.

Auswirkungen auf den Grundstückseigentümer

Für den Eigentümer des belasteten Grundstücks hat die Grundschuldabtretung mehrere praktische Konsequenzen:

• Er muss sich hinsichtlich der Sicherungsrechte nun mit einem neuen Gläubiger auseinandersetzen.
• Er erhält etwaige Löschungsbewilligungen künftig vom neuen Gläubiger.
• Er muss Zahlungen im Zusammenhang mit der Grundschuld an den neuen Gläubiger leisten, sofern dies vereinbart ist.

Die wirtschaftliche Belastung des Grundstücks bleibt jedoch unverändert, da sich durch die Grundschuldabtretung nur die Person des Gläubigers ändert, nicht die Höhe oder der Rang der Grundschuld.

Besondere Erscheinungsformen und Varianten

Teilabtretung einer Grundschuld

Die Grundschuldabtretung kann sich auch nur auf einen Teil der Grundschuld beziehen. In diesem Fall wird ein Bruchteil der Grundschuld, etwa die Hälfte oder ein bestimmter Teilbetrag, auf einen neuen Gläubiger übertragen. Das Grundbuch weist dann mehrere Gläubiger mit bestimmten Anteilen aus.

Die Teilabtretung erfordert eine klare Bestimmung des abzutretenden Anteils und eine entsprechende Eintragung im Grundbuch. Sie kommt beispielsweise in Betracht, wenn mehrere Kreditgeber an der Finanzierung eines Projekts beteiligt sind und sich die Sicherheiten teilen.

Abtretung zur Sicherheit

In bestimmten Konstellationen kann eine Grundschuldabtretung auch zur Sicherung einer anderen Verpflichtung dienen. Der neue Gläubiger erhält die Grundschuld nicht als endgültige Eigentumsposition, sondern nur als Sicherheit für eine eigene Forderung gegenüber dem alten Gläubiger. In solchen Fällen werden im Hintergrund zusätzliche Sicherungsvereinbarungen getroffen, die das Innenverhältnis regeln.

Abtretung bei mehreren Grundstücken

Bei Gesamtgrundschulden, die mehrere Grundstücke gemeinsam belasten, kann die Grundschuldabtretung komplexe Gestaltungen annehmen. Es ist möglich, die Grundschuld nur in Bezug auf bestimmte Grundstücke oder in bestimmten Anteilen zu übertragen. Dies erfordert eine besonders sorgfältige notarielle und grundbuchliche Gestaltung, damit die Haftungsverteilung eindeutig bleibt.

Praktische Bedeutung für verschiedene Beteiligte

Bedeutung für Banken und Kreditinstitute

Für Banken ist die Grundschuldabtretung ein unverzichtbares Instrument. Sie ermöglicht es, Kreditportfolios flexibel zu steuern, Risiken zu verlagern und Refinanzierungsmaßnahmen umzusetzen. Durch die Übertragung von Grundschulden können Kreditinstitute ihre Bilanzstruktur anpassen, ohne dass bei jeder Änderung neue Grundschulden bestellt werden müssen.

Besonders im Rahmen von Verbriefungen und dem Verkauf notleidender Kredite spielt die Grundschuldabtretung eine zentrale Rolle. Der Erwerber solcher Kredite benötigt die dinglichen Sicherheiten, um seine Position im Fall von Zahlungsausfällen durchsetzen zu können.

Bedeutung für Darlehensnehmer

Für Darlehensnehmer eröffnet die Grundschuldabtretung die Möglichkeit, bei einem Bankenwechsel oder einer Umschuldung Kosten zu sparen. Wird die bestehende Grundschuld einfach abgetreten, entfallen Gebühren für die Löschung und die Neubestellung einer Grundschuld. Dies kann bei hohen Grundschuldbeträgen einen erheblichen finanziellen Unterschied machen.

Zugleich bedeutet die Grundschuldabtretung, dass sich der Vertragspartner auf Sicherungsebene ändert. Der Darlehensnehmer sollte daher genau prüfen, mit welchem neuen Gläubiger er künftig zusammenarbeitet und welche Bedingungen im Sicherungsvertrag gelten.

Bedeutung für Investoren und Erwerber von Kreditportfolios

Investoren, die Kreditportfolios erwerben, sind auf eine rechtssichere Grundschuldabtretung angewiesen. Nur wenn die dinglichen Sicherheiten wirksam übertragen werden, können sie im Fall von Ausfällen die Zwangsverwertung betreiben. Die rechtliche Due Diligence konzentriert sich daher maßgeblich auf die Prüfung der Grundbuchlage und der zugrunde liegenden Abtretungsdokumente.

Risiken und Problemfelder

Formmängel und Eintragungsfehler

Ein wesentliches Risiko bei der Grundschuldabtretung besteht in Formmängeln und Fehlern bei der Eintragung. Werden die gesetzlichen Formerfordernisse nicht eingehalten oder enthält die Urkunde unklare Angaben, kann die Eintragung im Grundbuch verweigert oder später angefochten werden. Dies führt zu Rechtsunsicherheit und kann die Verwertbarkeit der Sicherheit beeinträchtigen.

Konflikte mit dem Grundstückseigentümer

Obwohl die Grundschuldabtretung in erster Linie ein Vorgang zwischen alten und neuen Gläubigern ist, kann sie Auswirkungen auf das Verhältnis zum Grundstückseigentümer haben. Fühlt sich dieser nicht ausreichend informiert oder ist mit dem neuen Gläubiger nicht einverstanden, kann es zu Spannungen kommen, insbesondere wenn dieser seine Rechte strenger durchsetzt.

Konfliktpotenzial besteht auch, wenn der neue Gläubiger andere Vorstellungen über die Auslegung des Sicherungsvertrags hat oder zusätzliche Sicherheiten verlangt. In solchen Fällen ist eine klare vertragliche Gestaltung und transparente Kommunikation von Anfang an wichtig.

Insolvenzrechtliche Aspekte

Gerät einer der Beteiligten in die Insolvenz, wirft die Grundschuldabtretung zusätzliche Fragen auf. Wird etwa kurz vor der Insolvenz eines Kreditinstituts eine umfangreiche Abtretung von Grundschulden vorgenommen, kann dies unter Umständen insolvenzrechtlich angefochten werden. Die zeitliche Nähe zur Insolvenzeröffnung und die Frage, ob Gläubiger benachteiligt wurden, spielen hierbei eine wichtige Rolle.

Abgrenzung zur Löschung und Neubestellung

Wirtschaftliche und rechtliche Unterschiede

Die Entscheidung zwischen Grundschuldabtretung und Löschung mit anschließender Neubestellung hängt von rechtlichen und wirtschaftlichen Erwägungen ab. Während die Abtretung die bestehende Grundschuld weiter nutzt, beseitigt die Löschung die Belastung vollständig und schafft Raum für eine neue Eintragung.

Wirtschaftlich ist die Grundschuldabtretung häufig günstiger, da nur eine Änderung der Gläubigerstellung eingetragen wird. Die Gebühren für Löschung und Neubestellung, die jeweils eigene notarielle und grundbuchliche Vorgänge erfordern, entfallen. Rechtlich ist die Neubestellung dann sinnvoll, wenn die bisherigen Sicherungsabreden nicht mehr passen oder eine grundlegende Umstrukturierung der Sicherheiten gewünscht ist.

Auswirkungen auf den Rang

Ein wichtiger Unterschied betrifft den Rang im Grundbuch. Die Grundschuldabtretung lässt die Rangstelle der Grundschuld unverändert. Dies kann von Vorteil sein, wenn die Grundschuld eine besonders günstige Rangposition hat, etwa an erster Stelle. Bei einer Löschung und Neubestellung besteht das Risiko, dass andere Rechte zwischenzeitlich eingetragen werden und der neue Rang ungünstiger ausfällt.

Praktische Gestaltung der Grundschuldabtretung

Notarielle Vertragsklauseln

In der Praxis enthält eine Urkunde über die Grundschuldabtretung verschiedene typische Klauseln, die die Rechte und Pflichten der Beteiligten konkretisieren. Dazu gehören:

• die genaue Bezeichnung der Grundschuld mit Grundbuchblatt, Abteilung und laufender Nummer
• die Festlegung, ob eine Voll oder Teilabtretung erfolgt
• Regelungen zum Übergang von Nebenrechten, etwa Zinsen und Kosten
• Bestimmungen zum Innenverhältnis zwischen altem und neuem Gläubiger

Zusätzlich werden regelmäßig Erklärungen des Grundstückseigentümers aufgenommen, etwa zur Kenntnisnahme der Abtretung und zur Anpassung des Sicherungsvertrags.

Zusammenhang mit Sicherungsverträgen

Die Grundschuldabtretung steht meist in engem Zusammenhang mit Sicherungsverträgen zwischen Gläubiger und Grundstückseigentümer. Diese Verträge regeln, für welche Forderungen die Grundschuld als Sicherheit dient und unter welchen Bedingungen sie zurückgewährt oder gelöscht wird. Wechselt der Gläubiger, muss der Sicherungsvertrag entsprechend angepasst oder neu abgeschlossen werden.

In der Praxis wird häufig ein neuer Sicherungsvertrag mit dem neuen Gläubiger geschlossen, der die bisherigen Vereinbarungen ablöst oder ergänzt. So wird sichergestellt, dass die dingliche Sicherheit und die schuldrechtlichen Abreden weiterhin aufeinander abgestimmt sind.

Ökonomische Bedeutung und Marktumfeld

Rolle im Immobilien und Kreditmarkt

Die Grundschuldabtretung trägt wesentlich zur Funktionsfähigkeit des Immobilien und Kreditmarkts bei. Sie ermöglicht es, Kredite über die gesamte Laufzeit hinweg flexibel zu gestalten und an veränderte Marktbedingungen anzupassen. Banken können ihre Engagements in bestimmten Regionen oder Segmenten reduzieren, indem sie Kredite samt Sicherheiten übertragen, während andere Marktteilnehmer diese Positionen übernehmen.

Für den Immobiliensektor bedeutet dies eine höhere Liquidität und bessere Finanzierungsmöglichkeiten. Projektentwickler, private Eigentümer und institutionelle Investoren profitieren von der Möglichkeit, Finanzierungen neu zu strukturieren, ohne jedes Mal die Sicherheiten komplett neu ordnen zu müssen.

Bedeutung für die Stabilität des Finanzsystems

Indem die Grundschuldabtretung die Übertragbarkeit von Kreditsicherheiten erleichtert, unterstützt sie auch die Risikostreuung im Finanzsystem. Risiken können von einzelnen Instituten auf mehrere Marktteilnehmer verteilt werden. Dies kann zur Stabilisierung beitragen, sofern die rechtlichen Rahmenbedingungen klar sind und die Qualität der Sicherheiten transparent bleibt.

Zugleich erfordert die intensive Nutzung der Grundschuldabtretung eine sorgfältige Regulierung und Aufsicht, um intransparenten Strukturen und übermäßiger Verschachtelung von Sicherheiten vorzubeugen. Klare Dokumentation und verlässliche Grundbuchsysteme sind daher von zentraler Bedeutung.

Zusammenfassung und Einordnung

Die Grundschuldabtretung ist ein vielschichtiges Rechtsinstitut, das im Schnittfeld von Sachenrecht, Schuldrecht, Grundbuchrecht und Kreditwirtschaft angesiedelt ist. Sie bezeichnet die Übertragung der Gläubigerstellung an einer bestehenden Grundschuld auf einen neuen Berechtigten. Damit bleibt die Belastung des Grundstücks unverändert, während der Gläubiger wechselt. Die rechtliche Struktur umfasst eine schuldrechtliche Abtretungsvereinbarung und eine dingliche Übertragung durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Formvorschriften, notarielle Mitwirkung und die strikte Beachtung der grundbuchrechtlichen Anforderungen sind dabei unverzichtbar.

In der Praxis ist die Grundschuldabtretung vor allem bei Umschuldungen, Bankenwechseln, Portfoliotransaktionen und konzerninternen Umstrukturierungen von Bedeutung. Sie ermöglicht es, bestehende Sicherheiten effizient zu nutzen, Kosten zu sparen und die Flexibilität im Kreditgeschäft zu erhöhen. Für Banken, Darlehensnehmer und Investoren stellt sie ein wichtiges Instrument dar, um Finanzierungen an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen anzupassen. Zugleich sind sorgfältige vertragliche Gestaltung, transparente Kommunikation mit dem Grundstückseigentümer und die genaue Beachtung der insolvenzrechtlichen und formellen Anforderungen erforderlich, um Rechtsunsicherheiten und Konflikte zu vermeiden.

In der Gesamtbetrachtung zeigt sich, dass die Grundschuldabtretung weit über eine bloß technische Änderung im Grundbuch hinausgeht. Sie verbindet juristische Präzision mit wirtschaftlicher Funktionalität und trägt entscheidend dazu bei, dass das System der grundpfandrechtlichen Sicherheiten in Deutschland leistungsfähig und anpassungsfähig bleibt. Indem sie die Übertragbarkeit von Grundschulden gewährleistet, schafft sie die Grundlage für einen beweglichen und zugleich rechtssicheren Immobilien und Kreditmarkt, in dem bestehende Sicherheiten nicht starr gebunden, sondern entsprechend den Bedürfnissen der Beteiligten neu zugeordnet werden können.