Gemeinschaftsordnung WEG
Inhaltsverzeichnis
Die Gemeinschaftsordnung WEG ist ein zentrales Ordnungsinstrument des deutschen Wohnungseigentumsrechts und regelt das rechtliche Zusammenleben der Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnanlage. Sie bestimmt die grundlegende Struktur der Gemeinschaft, konkretisiert Rechte und Pflichten der Eigentümer und bildet damit das rechtliche Fundament für einen geordneten und dauerhaften Umgang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum. Ohne eine klar formulierte Gemeinschaftsordnung WEG wäre ein konfliktarmes und effizientes Miteinander in vielen Wohnungseigentumsanlagen kaum möglich, da wesentliche Fragen zu Nutzung, Kostenverteilung und Entscheidungsprozessen ungeklärt blieben.
Begriff und rechtliche Einordnung
Unter der Gemeinschaftsordnung WEG versteht man die Gesamtheit der privatrechtlichen Regelungen, die das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer und die Organisation der Gemeinschaft näher ausgestalten. Sie ergänzt und konkretisiert die gesetzlichen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und der Teilungserklärung. Während das Gesetz allgemeine Rahmenbedingungen vorgibt, ermöglicht die Gemeinschaftsordnung WEG eine an die jeweilige Wohnanlage angepasste Feinsteuerung. Sie ist in der Regel Bestandteil der notariellen Teilungserklärung und wird im Grundbuch vermerkt, wodurch sie für alle gegenwärtigen und zukünftigen Wohnungseigentümer verbindlich wird.
Die Gemeinschaftsordnung WEG hat eine doppelte Funktion. Zum einen dient sie als Satzung der Eigentümergemeinschaft und legt deren innere Verfassung fest. Zum anderen wirkt sie wie ein privatrechtlicher Vertrag zwischen den Eigentümern, da sie deren gegenseitige Rechte und Pflichten regelt. Diese Doppelnatur erklärt, weshalb Änderungen der Gemeinschaftsordnung sowohl formell als auch inhaltlich strengen Anforderungen unterliegen und in vielen Fällen nur mit notarieller Beurkundung und Eintragung im Grundbuch wirksam werden.
Abgrenzung zu Teilungserklärung und WEG Gesetz
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist das grundlegende Dokument, mit dem ein Grundstück in Wohnungseigentum und gegebenenfalls Teileigentum aufgeteilt wird. Sie legt vor allem fest, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Gemeinschaftsordnung WEG ist häufig in die Teilungserklärung integriert oder ihr als gesonderter Abschnitt beigefügt. Inhaltlich baut sie auf der Teilungserklärung auf und vertieft deren Regelungen.
Während die Teilungserklärung primär die sachenrechtliche Zuordnung von Eigentumsteilen regelt, konzentriert sich die Gemeinschaftsordnung WEG auf das Miteinander der Eigentümer und die Funktionsweise der Eigentümergemeinschaft. So legt die Teilungserklärung beispielsweise fest, dass ein bestimmter Raum als Wohnungseigentum zugeordnet ist, während die Gemeinschaftsordnung bestimmt, ob und in welchem Umfang dieser Raum gewerblich genutzt werden darf.
Gesetzliche Rahmenbedingungen
Das Wohnungseigentumsgesetz enthält grundlegende Vorschriften zur Begründung und Ausgestaltung von Wohnungseigentum sowie zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Gemeinschaftsordnung WEG darf von diesen gesetzlichen Vorgaben nur insoweit abweichen, wie das Gesetz dies zulässt. Bestimmte Schutzvorschriften, etwa zugunsten einzelner Eigentümer oder Minderheiten, sind zwingend und können durch die Gemeinschaftsordnung nicht wirksam aufgehoben werden.
Die Gemeinschaftsordnung WEG steht damit in einem Ergänzungsverhältnis zum Gesetz. Sie füllt gesetzliche Spielräume aus, konkretisiert unbestimmte Rechtsbegriffe und schafft klare Vorgaben für wiederkehrende Situationen der Praxis, etwa zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums, zur Bildung von Rücklagen oder zur Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen.
Typische Inhalte der Gemeinschaftsordnung WEG
Die konkrete Ausgestaltung einer Gemeinschaftsordnung WEG kann je nach Objekt, Baujahr, Interessenlage der Erstveräußerer und lokalen Gepflogenheiten stark variieren. Bestimmte Regelungsbereiche finden sich jedoch in nahezu jeder Gemeinschaftsordnung und haben sich als Standardinhalte herausgebildet.
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
Ein zentraler Bestandteil jeder Gemeinschaftsordnung WEG ist der Katalog der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Hierzu zählen insbesondere:
- Nutzungsrechte am Sondereigentum und am Gemeinschaftseigentum
- Duldungspflichten bei Instandsetzungs und Modernisierungsmaßnahmen
- Unterlassungspflichten zur Vermeidung von Störungen und Beeinträchtigungen
- Informationsrechte gegenüber dem Verwalter und der Gemeinschaft
- Mitwirkungsrechte bei Beschlussfassungen und Wahlen
Die Gemeinschaftsordnung WEG konkretisiert häufig die allgemeine Pflicht zur Rücksichtnahme, indem sie etwa Ruhezeiten, Haustierhaltung oder den Umgang mit gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Waschküchen und Gartenflächen detailliert regelt.
Kostenverteilung und Lastentragung
Besonders praxisrelevant ist die Regelung der Kosten und Lasten. Die Gemeinschaftsordnung WEG bestimmt, nach welchem Maßstab die Eigentümer an den laufenden Kosten der Verwaltung, der Instandhaltung und der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligt werden. Üblich ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen, die in der Teilungserklärung festgelegt sind. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch davon abweichende Verteilerschlüssel vorsehen, sofern dies rechtlich zulässig und sachlich gerechtfertigt ist.
Beispiele für differenzierte Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung WEG sind etwa besondere Kostenverteilungen für den Betrieb eines Aufzugs, an denen nur die Eigentümer der oberen Etagen beteiligt werden, oder gesonderte Kostenregelungen für Tiefgaragen, Schwimmbäder oder andere gemeinschaftliche Sonderausstattungen. Auch die Bildung und Verwendung der Instandhaltungsrücklage wird häufig detailliert geregelt.
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
Die Organisation der Verwaltung ist ein weiterer Kernbereich der Gemeinschaftsordnung WEG. Sie enthält meist Bestimmungen zu folgenden Themen:
- Bestellung, Abberufung und Aufgaben des Verwalters
- Zusammenarbeit zwischen Verwalter, Verwaltungsbeirat und Eigentümerversammlung
- Form und Fristen der Einberufung von Eigentümerversammlungen
- Voraussetzungen und Mehrheiten für Beschlussfassungen
- Regelungen zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
Durch diese Bestimmungen wird die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft gesichert. Die Gemeinschaftsordnung WEG kann etwa vorsehen, dass bestimmte Maßnahmen der Instandhaltung vom Verwalter eigenständig veranlasst werden dürfen, während andere der vorherigen Zustimmung der Eigentümerversammlung bedürfen.
Nutzungsregelungen und Gebrauchsrechte
Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums ist häufig konfliktträchtig. Die Gemeinschaftsordnung WEG schafft hier klare Rahmenbedingungen, indem sie etwa festlegt, wie gemeinschaftliche Flächen genutzt werden dürfen und ob bestimmte Bereiche Sondernutzungsrechten einzelner Eigentümer vorbehalten sind. Typische Regelungsgegenstände sind:
- Stellplätze und Tiefgaragenplätze
- Gartenflächen und Spielplätze
- Wasch und Trockenräume
- Fahrradkeller und Abstellräume
- Nutzung von Dachterrassen und Höfen
Darüber hinaus kann die Gemeinschaftsordnung WEG Vorgaben zur Art der Nutzung der Wohnungen enthalten, etwa Beschränkungen für gewerbliche Nutzung, Regelungen zur Kurzzeitvermietung oder Bestimmungen zur Einrichtung von Praxen und Büros innerhalb der Wohnanlage.
Form und Zustandekommen
Notarielle Beurkundung
In der Regel wird die Gemeinschaftsordnung WEG im Rahmen der Begründung von Wohnungseigentum durch den teilenden Eigentümer, meist den Bauträger, erstellt und notariell beurkundet. Sie ist dann Bestandteil der Teilungserklärung, die dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt wird. Durch die Eintragung im Grundbuch erhält die Gemeinschaftsordnung dingliche Wirkung und bindet nicht nur den ursprünglichen Eigentümer, sondern alle späteren Erwerber von Wohnungseigentumseinheiten.
Die notarielle Form dient der Rechtssicherheit und Klarheit. Sie stellt sicher, dass die Gemeinschaftsordnung WEG klar formuliert, rechtlich überprüft und dauerhaft dokumentiert ist. Änderungen dieser Ordnung bedürfen in der Regel ebenfalls der notariellen Beurkundung und Eintragung, sofern sie grundlegend in die Rechte und Pflichten der Eigentümer eingreifen.
Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft
In bestimmten Grenzen kann die Eigentümergemeinschaft selbst die Gemeinschaftsordnung WEG ergänzen oder ändern. Dies setzt in der Regel einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung voraus. Je nach Art und Tragweite der Änderung kann eine einfache, qualifizierte oder sogar einstimmige Mehrheit erforderlich sein. Änderungen, die die grundsätzliche Zuordnung von Rechten oder Pflichten betreffen, erfordern oft die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer.
Die Beschlussfassung allein genügt jedoch nicht immer. Soweit die Änderung grundbuchrelevante Inhalte betrifft, ist eine notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch erforderlich, damit die neue Gemeinschaftsordnung WEG auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirksam wird. Dadurch wird verhindert, dass unterschiedliche Regelungsstände parallel existieren und die Rechtslage unübersichtlich wird.
Bindungswirkung und Durchsetzung
Verbindlichkeit für Eigentümer und Rechtsnachfolger
Die in der Gemeinschaftsordnung WEG enthaltenen Regelungen sind für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Diese Bindung ergibt sich aus der vertraglichen Natur der Gemeinschaftsordnung und ihrer Eintragung im Grundbuch. Wer eine Wohnung in einer solchen Anlage erwirbt, tritt automatisch in die bestehende Rechtslage ein und übernimmt die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergebenden Rechte und Pflichten.
Die Bindungswirkung erstreckt sich auch auf Rechtsnachfolger wie Käufer, Erben oder Beschenkte. Sie können sich nicht darauf berufen, die Regelungen der Gemeinschaftsordnung WEG nicht gekannt zu haben, da diese öffentlich im Grundbuch dokumentiert sind und im Rahmen einer sorgfältigen Prüfung vor dem Erwerb zur Kenntnis genommen werden können und sollten.
Rechtsdurchsetzung innerhalb der Gemeinschaft
Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung WEG können von der Eigentümergemeinschaft oder einzelnen Eigentümern verfolgt werden. Typische Maßnahmen sind Abmahnungen, Unterlassungsansprüche oder in schwerwiegenden Fällen gerichtliche Verfahren. Die Gemeinschaft kann den Verwalter beauftragen, auf die Einhaltung der Ordnung zu achten und bei Verstößen tätig zu werden.
Die Gemeinschaftsordnung WEG kann auch konkrete Sanktionsmechanismen vorsehen, etwa Vertragsstrafen für wiederholte Verstöße oder besondere Verfahren zur Konfliktlösung. Solche Klauseln müssen jedoch rechtlich zulässig und hinreichend bestimmt sein, um im Streitfall Bestand zu haben. Gerichte prüfen im Einzelfall, ob einzelne Regelungen der Gemeinschaftsordnung mit höherrangigem Recht vereinbar sind.
Gestaltungsspielräume und Grenzen
Individuelle Anpassung an die Wohnanlage
Ein wesentlicher Vorteil der Gemeinschaftsordnung WEG liegt in ihrer Flexibilität. Sie ermöglicht eine passgenaue Ausgestaltung der Regeln an die Besonderheiten einer Wohnanlage. So können etwa in einer Anlage mit vielen Familien andere Schwerpunkte gesetzt werden als in einem Objekt mit überwiegend gewerblicher Nutzung oder in einer Seniorenresidenz. Die Gemeinschaftsordnung kann auf diese Bedürfnisse eingehen und etwa besondere Ruhezeiten, Spielplatznutzungen oder Betreuungsangebote berücksichtigen.
Auch architektonische Besonderheiten wie große Gartenanlagen, mehrere Aufzüge, besondere Energieversorgungssysteme oder Gemeinschaftseinrichtungen wie Fitnessräume oder Gästeapartments finden häufig in der Gemeinschaftsordnung WEG eine maßgeschneiderte Regelung. Dadurch wird die Verwaltung effizienter und das Zusammenleben planbarer.
Gesetzliche und inhaltliche Schranken
Trotz der weiten Gestaltungsmöglichkeiten stößt die Gemeinschaftsordnung WEG an rechtliche Grenzen. Sie darf nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, etwa gegen das Wohnungseigentumsgesetz, das Bürgerliche Gesetzbuch oder grundlegende Prinzipien des Zivilrechts. Regelungen, die einzelne Eigentümer unangemessen benachteiligen oder gegen den Kernbereich des Eigentumsrechts verstoßen, können unwirksam sein.
Beispielsweise sind Klauseln problematisch, die einem Eigentümer faktisch die Nutzung seines Sondereigentums entziehen oder ihm unverhältnismäßige Kosten aufbürden. Auch Bestimmungen, die das Diskriminierungsverbot oder andere grundrechtlich geschützte Positionen verletzen, sind mit der Funktion einer Gemeinschaftsordnung WEG nicht vereinbar. Gerichte haben in der Vergangenheit wiederholt einzelne Klauseln für unwirksam erklärt, wenn sie diese Grenzen überschritten.
Bedeutung in der Praxis
Orientierung für Eigentümer und Verwalter
In der praktischen Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen ist die Gemeinschaftsordnung WEG ein unverzichtbares Nachschlagewerk. Sie bietet Eigentümern, Verwaltern, Beiräten und potenziellen Käufern eine klare Orientierung über die geltenden Regeln. Viele alltägliche Fragen lassen sich durch einen Blick in die Gemeinschaftsordnung klären, etwa ob bauliche Veränderungen am Balkon zulässig sind, welche Parkregeln gelten oder wie die Nutzung des gemeinschaftlichen Gartens ausgestaltet ist.
Für Verwalter dient die Gemeinschaftsordnung WEG als Handlungsleitfaden, der den Rahmen ihrer Befugnisse und Pflichten absteckt. Sie kann etwa festlegen, bis zu welcher Kostengrenze der Verwalter eigenständig Aufträge vergeben darf oder in welchen Fällen er die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen muss. Dadurch wird die Verwaltung transparent und nachvollziehbar.
Rolle beim Erwerb von Wohnungseigentum
Beim Kauf einer Eigentumswohnung spielt die Gemeinschaftsordnung WEG eine wichtige Rolle für die Kaufentscheidung. Sie gibt Auskunft darüber, welche Rechte der Käufer erwirbt, welchen Beschränkungen er unterliegt und welche laufenden Verpflichtungen auf ihn zukommen. Eine sorgfältige Lektüre der Gemeinschaftsordnung ist daher ein wesentlicher Bestandteil der rechtlichen Prüfung vor dem Erwerb.
Insbesondere Regelungen zu Kostenverteilung, Nutzungsbeschränkungen und Sondernutzungsrechten sollten vor Abschluss eines Kaufvertrages genau geprüft werden. Die Gemeinschaftsordnung WEG kann etwa vorsehen, dass bestimmte bauliche Anlagen ausschließlich von einzelnen Eigentümern genutzt werden dürfen oder dass besondere Umlagen für größere Instandsetzungsprojekte vorgesehen sind. Solche Informationen beeinflussen maßgeblich den wirtschaftlichen Wert und die Attraktivität einer Wohnung.
Typische Konfliktfelder
Nutzungskonflikte
Ein häufiger Auslöser von Streitigkeiten sind unterschiedliche Auffassungen über die zulässige Nutzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaftsordnung WEG versucht, solche Konflikte im Vorfeld zu entschärfen, indem sie klare Vorgaben macht. Dennoch kommt es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten, etwa über:
- die Zulässigkeit von Kurzzeitvermietungen
- die Haltung von Haustieren
- die Nutzung von Stellplätzen durch Besucher
- die Anbringung von Werbeschildern oder Markisen
- die Nutzung von Gartenflächen für private Feiern
In solchen Fällen wird die Gemeinschaftsordnung WEG herangezogen, um den ursprünglichen Regelungswillen zu ermitteln und die Reichweite der einzelnen Klauseln auszulegen. Wo der Wortlaut unklar ist, kommt es auf eine interessengerechte und am Gesamtgefüge der Ordnung orientierte Auslegung an.
Kostenverteilung und Sonderumlagen
Ein weiteres Konfliktfeld betrifft die Verteilung von Kosten, insbesondere bei größeren Instandsetzungs und Modernisierungsmaßnahmen. Die Gemeinschaftsordnung WEG legt häufig fest, nach welchen Schlüsseln die Eigentümer an solchen Maßnahmen beteiligt werden. Wenn einzelne Eigentümer die Verteilung als ungerecht empfinden oder sich in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit überfordert sehen, kann dies zu Spannungen führen.
Gerichte prüfen in solchen Fällen, ob die in der Gemeinschaftsordnung WEG vorgesehenen Verteilerschlüssel sachlich gerechtfertigt und rechtlich zulässig sind. Unangemessene oder willkürliche Regelungen können für unwirksam erklärt werden, was wiederum zu Anpassungsbedarf in der Gemeinschaftsordnung führt.
Aktuelle Entwicklungen und Anpassungsbedarf
Auswirkungen gesetzlicher Reformen
Gesetzesänderungen im Wohnungseigentumsrecht können Anpassungen der Gemeinschaftsordnung WEG erforderlich machen. So haben Reformen, die etwa die Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen, die Durchführung von Online Versammlungen oder die Förderung von baulichen Maßnahmen zur Barrierefreiheit und energetischen Sanierung betreffen, unmittelbare Auswirkungen auf bestehende Gemeinschaftsordnungen.
Ältere Gemeinschaftsordnungen enthalten häufig Regelungen, die mit der aktuellen Gesetzeslage nicht mehr vollständig harmonieren. In solchen Fällen ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang die Gemeinschaftsordnung WEG angepasst werden sollte, um Rechtssicherheit zu gewährleisten und die neuen gesetzlichen Möglichkeiten sinnvoll zu nutzen. Dies kann etwa die Einführung moderner Kommunikationsformen, flexibler Beschlussfassungen oder neuer Kostenregelungen umfassen.
Veränderte Wohn und Lebensformen
Auch gesellschaftliche Entwicklungen wirken sich auf die Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung WEG aus. Zunehmende Mobilität, neue Arbeitsformen wie Homeoffice, veränderte Familienstrukturen und ein wachsendes Bewusstsein für Nachhaltigkeit führen zu neuen Anforderungen an das Zusammenleben in Wohnungseigentumsanlagen. Gemeinschaftsordnungen, die diesen Entwicklungen Rechnung tragen, können langfristig zu einem harmonischeren und zukunftsfähigen Miteinander beitragen.
Beispiele hierfür sind Regelungen zur Installation von Ladeinfrastruktur für Elektromobilität, zur Nutzung von Dachflächen für Photovoltaikanlagen, zur Einrichtung gemeinschaftlicher Arbeitsräume oder zur Förderung nachbarschaftlicher Unterstützungsstrukturen. Eine moderne Gemeinschaftsordnung WEG kann solche Aspekte aufgreifen und in ein ausgewogenes Regelwerk integrieren, das sowohl individuelle Bedürfnisse als auch die Belange der Gemeinschaft berücksichtigt.
Funktionale Bedeutung im System des Wohnungseigentums
Im Gesamtsystem des Wohnungseigentumsrechts nimmt die Gemeinschaftsordnung WEG eine Schlüsselstellung ein. Sie bildet die Schnittstelle zwischen gesetzlicher Rahmensetzung und praktischer Lebenswirklichkeit in der Wohnanlage. Durch ihre detaillierten und objektspezifischen Regelungen ermöglicht sie es, die abstrakten Vorgaben des Gesetzes in konkrete Handlungsanweisungen und Verhaltensnormen zu übersetzen.
Die Gemeinschaftsordnung WEG ist damit zugleich rechtliches Steuerungsinstrument, Ordnungsrahmen und Ausdruck des Selbstverständnisses einer Eigentümergemeinschaft.
Sie trägt dazu bei, Konflikte zu vermeiden, Entscheidungsprozesse zu strukturieren und die langfristige Werterhaltung der Immobilie zu sichern. Eigentümer, Verwalter und potenzielle Erwerber finden in der Gemeinschaftsordnung eine verlässliche Grundlage für ihre Dispositionen und Planungen. Indem sie die Balance zwischen individuellen Freiheitsrechten und gemeinschaftlichen Interessen herstellt, erfüllt die Gemeinschaftsordnung WEG eine zentrale ordnende und stabilisierende Funktion im Gefüge des Wohnungseigentums.
Zusammenfassende Einordnung
Die Gemeinschaftsordnung WEG ist ein spezialisierter, rechtlich verbindlicher Ordnungsrahmen für Wohnungseigentumsanlagen, der das Zusammenleben und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfassend regelt. Sie ergänzt das Wohnungseigentumsgesetz und die Teilungserklärung, indem sie konkrete Bestimmungen zu Rechten und Pflichten der Eigentümer, zur Kostenverteilung, zur Nutzung von Sonder und Gemeinschaftseigentum sowie zur Organisation der Verwaltung enthält. Aufgrund ihrer Eintragung im Grundbuch bindet sie alle gegenwärtigen und zukünftigen Eigentümer und prägt damit dauerhaft die rechtliche und tatsächliche Struktur der jeweiligen Wohnanlage.
In praktischer Hinsicht dient die Gemeinschaftsordnung WEG als unverzichtbares Referenzdokument für Eigentümer, Verwalter und Erwerbsinteressenten. Sie schafft Transparenz, erhöht die Rechtssicherheit und ermöglicht eine an die Besonderheiten des Objekts angepasste Ausgestaltung der gemeinschaftlichen Regeln. Zugleich unterliegt sie gesetzlichen Grenzen, muss mit höherrangigem Recht in Einklang stehen und kann durch gerichtliche Kontrolle korrigiert werden, wenn einzelne Klauseln unzulässig sind. Angesichts fortlaufender gesetzlicher Reformen und gesellschaftlicher Veränderungen bleibt die fortlaufende Überprüfung und gegebenenfalls behutsame Anpassung der Gemeinschaftsordnung eine dauerhafte Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, um die Funktionsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit der Wohnanlage sicherzustellen.
Häufige Fragen zu „Gemeinschaftsordnung WEG“
Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art Grundregelwerk für eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie legt fest, wie das Zusammenleben organisiert ist, welche Rechte und Pflichten die Eigentümer haben und wie das Gemeinschaftseigentum genutzt wird. Sie ergänzt das Wohnungseigentumsgesetz und ist in der Regel im Grundbuch vermerkt.
Die Gemeinschaftsordnung regelt grundlegende rechtliche Fragen wie Stimmrechte, Kostenverteilung und Sondernutzungsrechte. Die Hausordnung betrifft eher den täglichen Gebrauch des Hauses, zum Beispiel Ruhezeiten oder die Nutzung von Waschküche und Müllraum. Die Hausordnung kann meist einfacher geändert werden, die Gemeinschaftsordnung dagegen oft nur mit notarieller Beurkundung.
In der Regel wird die Gemeinschaftsordnung vom Bauträger oder teilenden Eigentümer beim Entstehen der WEG erstellt und notariell beurkundet. Sie gilt für alle aktuellen und zukünftigen Wohnungseigentümer automatisch, weil sie im Grundbuch eingetragen oder in der Teilungserklärung erwähnt ist. Beim Kauf einer Wohnung treten Sie sozusagen in diese Regelungen ein.
Ja, eine Gemeinschaftsordnung kann geändert werden, allerdings meist nur mit einer sehr hohen Zustimmung der Eigentümer, oft Einstimmigkeit. Änderungen müssen in der Regel notariell beurkundet und im Grundbuch nachvollzogen werden. Daher sind solche Anpassungen aufwendiger als einfache Beschlüsse in der Eigentümerversammlung.
Die Gemeinschaftsordnung darf das Wohnungseigentumsgesetz in bestimmten Grenzen ergänzen oder konkretisieren. Sie kann aber keine Regelungen enthalten, die zwingenden gesetzlichen Vorschriften widersprechen. Soweit eine Bestimmung unzulässig ist, ist sie unwirksam und es gilt an dieser Stelle direkt das Gesetz.
