Verkehrswertgutachten

Die Erstattung von Verkehrswertgutachten gehört zu den Hauptaufgaben eines Sachverständigen. Anlässe können beispielsweise der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, Ehescheidung (Berechnung des Zugewinnausgleichs), Erbauseinandersetzungen oder die Bewertung aus steuerlichen Gründen (Entnahme von Betriebsvermögen, Bilanzierung zum Marktwert) sein.

Ein Verkauf der zu bewertenden Immobilie muss dabei nicht unmittelbar erfolgen. Aufgrund seiner umfangreichen Marktkenntnisse ist der Sachverständige in der Lage die Marktmechanismen zu simulieren und den Verkehrswert (§ 194 BauGB) – auch als Marktwert, gemeiner Wert, market value oder fair value bezeichnet – zu ermitteln.

Die Leistungen des Verkehrswertgutachtens

Ortsbesichtigung durch einen Sachverständigen

Beurteilung/Bewertung sichtbarer und messbarer Bauschäden und Baumängel (z. B. sichtbare Rissbildungen oder messbarer Feuchtigkeitsschäden)

Plausibilisierung der realisierten Wohnfläche bzw. Nutzfläche durch Lasermesstechnik

Plausibilisierung der Angaben zum Bewertungsobjekt (z. B. zum Baujahr der Immobilie, der relevanten Grundstücksgröße oder zu ggf. durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen)

Beschreibung der Lage des Bewertungsobjektes sowie der rechtlichen Gegebenheiten

eine ausführliche Beschreibung der Gebäudebestandteile, der Aufbauten und der allgemeinen Gebäudemerkmale

umfangreiche Fotodokumentation

ggf. vorhandene Belastungen und Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuches (z. B. Wohnrechte, Wegerechte, Nießbrauch) werden berücksichtigt

Ermittlung des marktkonformen Immobilienwertes (Verkehrswert gemäß §194 BauGB)

Erstellung eines schriftlichen (ausführlichen) Gutachtens über den ermittelten Verkehrswert

Verkehrswertgutachten jetzt unverbindlich anfragen ...

Häufige Fragen

  • Was ist eigentlich ein Gutachten?

    Ein Gutachten ist das nachvollziehbare, allgemeinverständliche Urteil eines Sachverständigen über einen komplexen Sachverhalt. Aufgabe von Wertgutachten ist es, einen plausiblen und nachvollziehbaren Verkehrswert zu ermitteln. Was der Verkehrswert ist, definiert § 194 BauGB:

    „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

  • Wann benötige ich ein Verkehrswertgutachten?

    Immer dann, wenn ein Gutachten gerichtsfest verwertbar sein soll oder muss, ist ein Verkehrswertgutachten erforderlich. Dies kann beispielsweise bei Zwangsversteigerungen, Vermögensaufteilungen und -übertragungen, Ehescheidungen und Erbauseinandersetzungen der Fall sein.

    Außerdem gibt es auch seitens der Finanzämter und Betreuungsgerichte formelle Vorgaben, dass ein Sachverständigengutachten -und hiermit ist ein Verkehrswertgutachten gemeint- zum Nachweis eines bestimmten Immobilienwertes vorzulegen ist.

    Im Rahmen der Bilanzierung nach den Standards der internationalen Rechnungslegung IAS, IFRS oder nach dem HGB ist grundsätzlich ein Verkehrswertgutachten erforderlich..

  • In welchen Fällen ist ein Kurzgutachten ausreichend?

    Das Kurzgutachten ist eine preiswerte Alternative zum ausführlichen Verkehrswertgutachten. Es wird häufig bei nicht streitigen Ehescheidungen oder Erbauseinandersetzungen nachgefragt. Der Grund ist ganz einfach: Alle Beteiligten kennen die Immobilie. Daher können Sie auf eine ausführliche Beschreibung verzichten. Im Fokus steht die für alle Beteiligten nachvollziehbae Wertermittlung durch einen neutralen und unabhängigen Dritten.

    Auch private Immobilienverkäufer oder Kaufinteressenten können über ein Kurzgutachten den marktkonformen Immobilienwert feststellen lassen und bekommen so eine aussagekräftige und hilfreiche Grundlage für ihre Kauf- oder Verkaufsentscheidung.

  • Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

    Bei Verkehrswertgutachten orientiert sich unsere Honorierung grundsätzlich an der Honorarempfehlung des Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger (e.V.). Das Honorar richtet sich dabei nach dem Wert der Grundstücke, Gebäude, anderen Bauwerke oder Rechte, der nach dem Zweck der Ermittlung zum Zeitpunkt der Wertermittlung festgestellt wird. Alternativ kann auch eine pauschale Honorarvereinbarung oder die Vereinbarung auf Stundenbasis vereinbart werden.

    Für ein Verkehrswertgutachten einer Eigentumswohnung im Wert von 100.000 € fällt beispielsweise ein Honorar von rd. 1.050 € an. Ein Gutachten für ein Einfamilienhaus mit einem Verkehsrwert von 450.000 € kostet rd. 1.800 €.

  • Worin liegt der Unterschied zwischen einem Kurzgutachten und einem Verkehrswertgutachten?

    Der wesentliche Unterschied liegt im Leistungsumfang. Der ermittelte Verkehrswert ist in beiden Fällen identisch und beträgt -sowohl beim Kurzgutachten als auch beim Verkehrswertgutachten- beispielsweise rd. 495.000 €. Während sich das Kurzgutachten auf eine nachvollziehbare Darstellung der Wertermittlung fokusiert, umfasst das Verkehrswertgutachten auch ausführliche Erläuterungen und Begründungen, Anlagen und zahlreiche Fotos der Immobilie. Am besten verdeutlichen Sie sich die Unterschiede anhand der nachstehenden Tabelle.

    Leistungsumfang Kurzgutachten Verkehrswertgutachten
    Deckblatt
    Übersichtsblatt mit Zusammenfassung der Tatsachenfeststellungen und der Wertermittlungsergebnisse
    Inhaltsverzeichnis
    Allgemeine Angaben (Kurzfassung)
    Allgemeine Angaben (Langfassung)
    Beschreibung des Ortes und der Umgebung (Makrolage)
    Beschreibung der Art des Gebietes (Mikrolage)
    Grundstücksbeschreibung
    Beschreibung der Erschließungssituation
    Beschreibung und Beurteilung der baurechtlichen Situation
    Art und Maß der baulichen Nutzung mit Auflistung der Flächen und Volumina, der Geschoßflächenzahl und Grundflächenzahl
    Gebäudebeschreibung (Bestand und Nutzung)
    Baubeschreibung, Zimmerbeschreibung, Auflistung der Ausstattung
    Beschreibung der Außenanlagen und des Gesamtzustandes
    Erläuterung der Verfahrenswahl
    Bodenwertermittlung
    Ertragswertermittlung (wenn indiziert)
    Sachwertermittlung (wenn indiziert)
    Vergleichswertermittlung (wenn indiziert)
    Discounted-Cash-Flow-Verfahren (wenn indiziert)
    Ableitung des Verkehrswertes (Marktwertes)
    Literaturverzeichnis
    Auflistung der Rechtsgrundlagen
    Fotodokumentation
    Anlagen